vorg\u00e4nge Nr. 228 (4\/2019), S. 29-49<\/p>\n
Der folgende Beitrag unternimmt zun\u00e4chst eine Bestandsaufnahme der Verteilung des Wohneigentums sowie der Schaffung neuen Wohnraums. Darauf aufbauend setzt er sich mit den wichtigsten sozialpolitischen Modellen auseinander, mit denen unzumutbare Mieten abgefedert werden sollen. Auf l\u00e4ngere Sicht h\u00e4lt er sie f\u00fcr wenig geeignet, den rasanten R\u00fcckgang bezahlbaren und dennoch qualitativen Wohnraums aufzuhalten. Die gegenw\u00e4rtige Entwicklung am Wohnungsmarkt versch\u00e4rfe die soziale Segregation der Wohnquartiere. Die L\u00f6sung aus diesem Dilemma biete allein der (Wieder-)Aufbau eines kommunalen Wohnungsbestandes, der langfristig von der \u00f6ffentlichen Hand bewirtschaftet werde. <\/i><\/p>\n
In der deutschen Wohnungspolitik hat sich in den letzten Jahren viel ge\u00e4ndert. An die Stelle demonstrativer Passivit\u00e4t ist teils hektische Betriebsamkeit getreten. W\u00e4hrend die Bundespolitik sich aber nur zaghaft bewegt, hat die Kritik an steigenden Wohnkosten und fehlenden Wohnungen auf der Ebene der St\u00e4dte und L\u00e4nder zu praktischen Vorschl\u00e4gen gef\u00fchrt, die weit \u00fcber die bestehenden Regulierungen hinausgehen. So sollen kommunale Wohnungsunternehmen gest\u00e4rkt oder wieder gegr\u00fcndet werden. Am 30. Januar 2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus mit den Stimmen der SPD, LINKEN und Gr\u00fcnen den sogenannten Mietendeckel beschlossen.1 In der Begr\u00fcndung des Gesetzesvorhabens hei\u00dft es knapp: \u201eDie weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum konnte bisher nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung durch ausreichenden Neubau gedeckt werden.\u201c (SenStadtWohn 2019, 2) Es sei festzustellen, dass \u201eder Druck auf Angebots- und Bestandsmieten durch eine gestiegene Renditeerwartung der Eigent\u00fcmer w\u00e4chst. Die Wohnungsmarktanspannung versch\u00e4rft sich in Berlin daher mit der Folge, dass die Mieten st\u00e4rker als die Einkommen steigen.\u201c Bis zur \u201eEntspannung auf dem Wohnungsmarkt\u201c, insbesondere durch eine \u201ez\u00fcgige Ausweitung des Wohnungsangebots“, sollen deshalb f\u00fcr f\u00fcnf Jahre Mieterh\u00f6hungen stark limitiert werden und Obergrenzen gelten, die sich am Mietspiegel 2013 orientieren.<\/p>\n
Abgesehen vom Neubau und den Sonderregelungen im Sozialwohnungsbau umfasst das Landesgesetz die gesamte Breite des Berliner Mietwohnungsmarkts. Entsprechend heftig sind die Reaktionen der Eigent\u00fcmerseite und ihrer Lobby. Eine Verfassungsklage gegen das Gesetz ist von Seiten der CDU und FDP bereits in Vorbereitung. Ausgangspunkt der besitzb\u00fcrgerlichen Kritik sind die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes und der privatrechtliche Charakter des Mietverh\u00e4ltnisses, der nur auf Bundesebene zu regulieren sei. Auch der Mieterschutz liege in der Kompetenz des Bundes, der insbesondere in den Gesetzen zur \u201eMietpreisbremse\u201c davon rechtzeitig Gebrauch gemacht habe.<\/p>\n
Die Position der Berliner Landesregierung st\u00fctzt sich dagegen auf eine Argumentation, die der Jurist Peter Weber im Herbst 2018 vorgelegt hat: Schon seit der F\u00f6deralismusreform 2006 h\u00e4tten die Bundesl\u00e4nder eine eigene Gesetzgebungskompetenz im Wohnungswesen. Diese Landeskompetenz mache es m\u00f6glich, Mieth\u00f6hen durch ein \u00f6ffentliches Preisrecht zu begrenzen \u2013 was offenbar zw\u00f6lf Jahre lang niemand in Politik, Wissenschaft und Verwaltung aufgefallen war. Die Idee eines Mietendeckels wurde zuerst von der SPD stark gemacht und sp\u00e4ter insbesondere von der Linkspartei aufgegriffen (Weber 2018, Holm 2019). Wie die Gerichte entscheiden werden, ist offen.<\/p>\n
Schon heute aber steht fest, an welche Grenzen der Mietendeckel in seiner Anwendung sto\u00dfen wird. Erstens ist absehbar, dass die Vermieter geeignete Umgehungsstrategien suchen und finden werden. Es wird sich eine Grauzone des Wohnungsmarkts bilden, in der mit allerhand Tricksereien und kreativen Konstruktionen Mieteinnahmen oberhalb des Erlaubten realisiert werden.<\/p>\n
Zweitens wird es gro\u00dfe Vollzugsprobleme geben. Recht setzt sich nicht von selbst durch. Auch wenn es sich um \u00f6ffentliches und nicht privates Preisrecht handelt: Den Mietendeckel tats\u00e4chlich zur Anwendung zu bringen, wird entscheidend von den Mieter*innen abh\u00e4ngen, denn die \u00f6ffentliche Verwaltung wird nicht von sich aus, sondern nur auf Antrag t\u00e4tig. Und selbst dort, wo die Verwaltung t\u00e4tig wird, ist bisher v\u00f6llig unklar, wie sie diese Aufgabe angesichts der faktisch nicht existierenden Wohnungs\u00e4mter in den Berliner Bezirken \u00fcberhaupt schultern soll.<\/p>\n
In den Umsetzungsproblemen zeigt sich, dass der Mietendeckel an einem Symptom ansetzt, nicht an den Ursachen. Ein Mietenstopp kann der Wohnungspolitik nur etwas Zeit verschaffen. Doch diese Zeit muss auch genutzt werden. Im Sondermemorandum \u201eGutes Wohnen f\u00fcr alle\u201c stellt die Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik (2019) hierzu fest: \u201eZur kurzfristigen Entlastung kann ein Staat, ein Bundesland oder auch eine Kommune immer nur auf Regulierung setzen \u2013 dies gilt auch f\u00fcr viele andere Politikbereiche. Notwendig ist aber, dass der Regulierung auch die Gestaltung folgt.\u201c (S. 8) Wie in der Gesetzesbegr\u00fcndung angef\u00fchrt geht es um eine \u201ez\u00fcgige Ausweitung des Wohnungsangebots\u201c.<\/p>\n
Zur Anpassung des Wohnungsmarktes an die wirtschaftliche Dynamik waren immer staatliche Interventionen n\u00f6tig. Dazu geh\u00f6rten Mietobergrenzen ebenso wie steuerliche F\u00f6rderungen. Die Vorst\u00e4dte in den USA waren die fordistische Kombination von Auto und billigem Hausbau mit der staatlichen F\u00f6rderung des Hypothekenmarktes, insbesondere in Form der Absetzbarkeit der Hypothekenzahlungen von der Einkommenssteuer (Isenburg 2002, Gerhardt 2010). In der Bundesrepublik entwickelte sich mit den Neubauprogrammen der Nachkriegszeit ein \u201esozialer Wohnungsbau\u201c als Investorenf\u00f6rderung mit \u201esozialer Zwischennutzung\u201c (Donner 2000). Flankiert wurde er durch die Schaffung des Wohngelds als Lohnsubvention. Mit der Wirtschaftskrise der 1970er Jahre setzte sich dann eine Orientierung auf einen residualen Wohnungsbau durch. Das hie\u00df: Nur mehr f\u00fcr besonders Bed\u00fcrftige sollten besondere Wohnungen mit staatlicher F\u00f6rderung bereitgestellt werden. Ein integraler Wohnungsbau mit einer breiten sozialen Mischung hatte in der Bundesrepublik keine parlamentarischen F\u00fcrsprecherinnen und F\u00fcrsprecher. Die Folgen f\u00fcr den Wohnungsneubau wurden rasch deutlich.<\/p>\n
F\u00fcr die Bundesrepublik war in den 1990er Jahren ein durchweg fehlendes Problembewusstsein f\u00fcr die Wohnungsfrage kennzeichnend. In den alten Bundesl\u00e4ndern hatte sich die marktwirtschaftliche \u201eNormalisierung\u201c der Wohnungswirtschaft in der Abschaffung der Wohnungsgemeinn\u00fctzigkeit manifestiert. In den neuen L\u00e4ndern ging es um die Balance zwischen der Investitionsf\u00f6rderung und dem Umgang mit dem deutlichen Bev\u00f6lkerungsr\u00fcckgang. Neoliberale Privatisierungsprogramme trafen nur lokal auf entschlossenen Widerstand.<\/p>\n
Der Neubau von Sozialwohnungen wurde weitgehend eingestellt. Systembedingt sank die Anzahl der gebundenen Wohnungen, sobald die F\u00f6rderung auslief. Im Jahr 1988 gab es in Bayern 495.240 Sozialwohnungen, im Jahr 2014 waren es nur mehr 147.078. In Berlin sank die Zahl der Sozialwohnungen im gleichen Zeitraum von 339.828 auf 135.346, in NRW von 1.410.950 auf 488.858 (Bundesregierung 2017a). Selbst in den neuen L\u00e4ndern, die erst in den 1990er Jahren in das System eingestiegen waren, ging die Zahl der Sozialwohnungen inzwischen deutlich zur\u00fcck, in Brandenburg beispielsweise von 113.215 im Jahr 2004 auf noch 48.911 im Jahr 2016 (Bundesregierung 2017a).<\/p>\n
Ein entscheidendes Feld sozialstaatlichen Handelns wurde systematisch ger\u00e4umt. Anfang 2005 wechselte in Berlin ein Gro\u00dfteil des Personals der Wohnungs\u00e4mter in die Jobcenter \u2013 die alte Aufgabe schien \u00fcberfl\u00fcssig. Ende 2005 wurde mit der Eigenheimzulage sogar ein Eckpfeiler der bundesdeutschen Eigentumsf\u00f6rderung und Regionalentwicklung gestrichen, mit der F\u00f6deralismusreform 2006 die Zust\u00e4ndigkeit f\u00fcr den sozialen Wohnungsbau in die alleinige Verantwortung der Bundesl\u00e4nder \u00fcbertragen. Doch die meisten Bundesl\u00e4nder kamen ihrer Verantwortung f\u00fcr den sozialen Wohnungsbau nicht nach.<\/p>\n
Die Vereinigung verschaffte der deutschen Bauwirtschaft einen kurzen Boom. Der Anteil des Wohnungsbaus an allen Investitionen stieg in den Jahren 1994 bis 1999 auf \u00fcber 30 Prozent und lag zwischen 1993 und 1999 bei mehr als 7 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Doch auch in diesem Boom wurde die Investitionsquote (= Investitionen\/BIP) der fr\u00fchen 1970er nicht erreicht, und er brach 1999 ab. Die sinkenden Neubauzahlen ab Ende der 1990er Jahre galten aber nur als Krise der Bauwirtschaft und nicht als Problem des Wohnungsmarkts. Symbol der Krise der Bauwirtschaft wurde die \u00f6ffentlichkeitswirksame Pleite der Philipp Holzmann AG 1999-2002.<\/p>\n
In den acht Jahren zwischen 1996 und 2004 verringerte sich die Anzahl der Bauunternehmen mit mehr als 20 Besch\u00e4ftigten um \u00fcber 40 Prozent. Die Besch\u00e4ftigung im Baugewerbe, die von 1991 bis 1995 von 2,8 Millionen auf 3,2 Millionen zugenommen hatte, ging bis 2006 um \u00fcber eine Million zur\u00fcck. Insbesondere in Ostdeutschland war der R\u00fcckgang nach 1999 massiv. Inzwischen hat die Zahl der Erwerbst\u00e4tigen im Baugewerbe wieder 2,5 Millionen erreicht. Diese Zahlen geben nur einen groben Hinweis, in welchem Umfang in der Bauwirtschaft Qualifikationen und Arbeitserfahrungen entwertet und zerst\u00f6rt worden sind \u2013 mit langfristigen Folgen: Die DB-Research machte im Januar 2019 neben der alten Baulandfrage den Arbeitskr\u00e4ftemangel als zentralen Engpass des Wohnungsbaus aus (M\u00f6bert 2019).<\/p>\n
Die Jahrtausendwende war gekennzeichnet von einer regelrechten Welle der Wohnungsprivatisierung. Der verkaufswilligen Politik standen in dieser ersten Verkaufswelle finanzstarke Investoren \u00fcberwiegend aus den USA gegen\u00fcber. Die Private-Equity-Branche hatte bei ihrer Suche nach Verwertungsm\u00f6glichkeiten die Wohnungsgesellschaften als Renditequelle entdeckt. Neben Cerberus trat eine Reihe weiterer finanzstarker und global agierender Private-Equity-Fonds (Terra Firma, Fortress, Oaktree etc.) erstmals auf den hiesigen Wohnungsm\u00e4rkten auf. Sie profitierten von der neoliberalen Politik. \u201eMit dem Wegfall der Wohnungsgemeinn\u00fctzigkeit im Jahr 1990 und der seit 2002 geltenden Steuerfreiheit bei der Ver\u00e4u\u00dferung von inl\u00e4ndischen Kapitalgesellschaften\u201c, so ein BBSR-Bericht im R\u00fcckblick, waren \u201eentscheidende H\u00fcrden f\u00fcr die Privatisierung ehemals gemeinn\u00fctziger Wohnungsunternehmen aus dem Weg ger\u00e4umt worden\u201c (BBSR 2017a, S.\u00a020). Im Ergebnis hatten Ende 2015 b\u00f6rsennotierte Wohnungsunternehmen etwa 900.000 Wohnungen in ihrem Bestand (BBSR 2017a, S.\u00a029). Auf den Wohnungsm\u00e4rkten (insbesondere in den Ballungszentren) war eine deutliche Machtverschiebung zugunsten aggressiv agierender Akteurinnen und Akteure zu beobachten. Auch traditionelle Wohnungsunternehmen passten ihre Unternehmenspolitik dem neuen Trend an \u2013 unterst\u00fctzt von einer Politik, die auf marktwirtschaftliche, nicht zuletzt finanzmarktwirtschaftliche L\u00f6sungen setzte.<\/p>\n
Die offene Anbiederung an die Finanzm\u00e4rkte ist seit der Krise der Jahre 2007 und 2008 nicht mehr \u201epolitisch korrekt\u201c und wird in der \u00d6ffentlichkeit vermieden. Aber die Ergebnisse der Privatisierungen wirken fort. Im Zeitraum zwischen 2008 und 2009 kamen die Ver\u00e4nderungen zum Tragen, die zur aktuellen Krise auf dem Wohnungsmarkt f\u00fchrten. Zum einen senkte der politisch gewollte Druck auf die Reall\u00f6hne (Hartz IV) die Kaufkraft der Durchschnittshaushalte, was einen profitablen Geschosswohnungsbau au\u00dfer in bestimmten Marktsegmenten ausschloss. Zum anderen hatten die r\u00fcckl\u00e4ufigen Neubauzahlen den Wohnungsmarkt bereits verengt.<\/p>\n
In Deutschland fehlen heute \u00fcber eine Million Wohnungen. Die offiziellen Projektionen gehen von einem notwendigen Neubau in der Gr\u00f6\u00dfenordnung von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Die Wohnungen, die aktuell gebaut werden, sind aber f\u00fcr Normalverdienende regelm\u00e4\u00dfig zu teuer. Es mangelt vor allem an kleinen und mittelgro\u00dfen Mietwohnungen f\u00fcr normalverdienende und einkommensschwache Haushalte in den Gro\u00dfst\u00e4dten und Ballungszentren. Die Neubauzahlen haben sich zwar mit etwa 300.000 im Jahr 2018 gegen\u00fcber dem Tiefpunkt 2009\/2010 verdoppelt. Die intensivierte amtliche Begleitforschung stellt \u201eeine Belebung des Wohnungsneubaus\u201c fest \u2013 aber \u201eohne dass sich dadurch bislang eine Entspannung und ein preisd\u00e4mpfender Einfluss bemerkbar machen\u201c (BBSR 2017b, S. 8). Der aktuelle Wohnungsmangel f\u00fchrt zu steigenden Mieten, jedoch nicht zu einer ad\u00e4quaten Angebotserh\u00f6hung.<\/p>\n
Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung liegt \u2013 im Bundesdurchschnitt \u2013 relativ stabil bei rund 26 Prozent des verf\u00fcgbaren Haushaltseinkommens. Neben robusten Mieterrechten wirkten sich hier in den letzten Jahren die gesunkenen Energiepreise und (in selbst genutztem Wohneigentum!) die geringen Zinsen aus. Bei Haushalten mit weniger als 60 Prozent des medianen \u00c4quivalenzeinkommens (12.400 EUR pro Jahr) war dagegen schon f\u00fcr den Zeitraum zwischen 2010 und 2015 ein Anstieg der Wohnkostenbelastung von 35,1 Prozent auf 41,1 Prozent zu beobachten, w\u00e4hrend sich die Wohnkostenbelastung bei Haushalten mit einem dar\u00fcber liegenden Einkommen weitgehend konstant verhielt (BMAS 2017, S.\u00a0531). Seit 2015 hat sich die Lage nicht gebessert.<\/p>\n
Werden heute Wohnungen neu vermietet, so \u00fcbersteigen die am Markt realisierbaren Preise in vielen St\u00e4dten nicht selten das Doppelte der orts\u00fcblichen Bestandsmieten. Nach Angaben der Bundesregierung stiegen die Angebotsmieten von 2010 bis 2017 in 14 Gro\u00dfst\u00e4dten um durchschnittlich 34 Prozent; Berlin, M\u00fcnchen und Stuttgart liegen deutlich dar\u00fcber. Die Angebotsmieten lagen dabei \u2013 bedingt durch die hohe Nachfrage \u2013 weit \u00fcber den Bestandsmieten. Dieser Trend hat inzwischen auch Gebiete jenseits der Gro\u00dfst\u00e4dte erreicht (MEMORANDUM 2018, Bundesbank 2019). Auch der Aufw\u00e4rtstrend bei den Bestandsmieten hat sich nur konjunkturell abgeschw\u00e4cht, ist aber ungebrochen.<\/p>\n
Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht davon aus, dass sich der Wohnungsmarkt langfristig polarisieren wird: In den einkommensschw\u00e4cheren Bereich der \u201eBescheidenen und Funktionalen\u201c einerseits, und in den Bereich der \u201eeinkommensstarken Kommunikativen, Anspruchsvollen und H\u00e4uslichen\u201c andererseits (GdW 2018). Eine marktwirtschaftliche L\u00f6sung der Wohnungsfrage hei\u00dft: Eine weitere Zementierung der gesellschaftlichen Spaltung. Angesichts der akuten Engp\u00e4sse bei der Fl\u00fcchtlingsunterbringung Ende 2015 macht sich mancherorts schon die Idee breit, das Ziel eines angemessenen Wohnens f\u00fcr alle gleich ganz durch die Bereitstellung einer blo\u00dfen \u201eUnterkunft\u201c f\u00fcr Bed\u00fcrftige zu ersetzen. In Berlin werden bereits Wohnungslose in nicht ausgelastete Sammelunterk\u00fcnften f\u00fcr Gefl\u00fcchtete untergebracht.<\/p>\n
Ohne politische Antwort wirkt der \u00f6konomische Druck auf dem Wohnungsmarkt ganz von selbst zugunsten der besitzenden Klasse. Die sogenannte \u201eMietpreisbremse\u201c der Gro\u00dfen Koalition hat daran nichts ge\u00e4ndert. Denn auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten k\u00f6nnen sich die Vermieter*innen ihre neuen Mieter*innen aussuchen \u2013 und Neumieter*innen sind in der Regel froh, wenn sie ausgesucht werden. Wer es sich leisten kann, wird daher auch eine \u00fcberh\u00f6hte Miete f\u00fcr die gew\u00fcnschte Wohnung zahlen.<\/p>\n
SPD wie Union reden neuerdings gern \u00fcber den fehlenden bezahlbaren Wohnraum als \u201edie soziale Frage unserer Zeit\u201c. Gleichzeitig st\u00fctzen die staatlichen F\u00f6rderungen die bestehenden Marktverh\u00e4ltnisse, die durch die extrem ungleiche Verteilung des Immobilienverm\u00f6gens gepr\u00e4gt sind. Der L\u00f6wenanteil der \u00f6ffentlichen Ausgaben zur \u201esozialen Sicherung des Wohnens\u201c entf\u00e4llt auf die Subjektf\u00f6rderung, die in den Taschen der Vermieter landet und keinen neuen Wohnraum schafft: Im Jahr 2018 waren das \u00fcber 16 Milliarden Euro f\u00fcr die \u201eKosten der Unterkunft\u201c nach Sozialgesetzbuch II und XII und weitere 1,1 Milliarden Euro f\u00fcr das Wohngeld. Damit verglichen sind die derzeit 1,5-2 Milliarden Euro pro Jahr zur \u201esozialen Wohnraumf\u00f6rderung\u201c des Bundes Peanuts.<\/p>\n
Doch warum ist der aktuelle Wohnungsbau dort, wo er stattfindet, f\u00fcr Normalverdienerinnen und -verdiener zu teuer? Eine gar nicht so neue Diagnose der Probleme bei der Wohnraumversorgung lautet: Die Baulandpreise seien schuld, es gebe einfach nicht genug Fl\u00e4chen. \u201eHohe Grundst\u00fcckspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu\u201c (BBSR 2017d, S.\u00a02). Aus einer betriebswirtschaftlichen Sichtweise klingt das plausibel. \u00c4hnlich wurde der Wohnungsmarkt schon Anfang der 1970er Jahre in der SPD diskutiert, und es wurden entsprechende Reformvorschl\u00e4ge entwickelt (SPD 1972, S. 129ff.; Vogel 1972; Vogel 2017). Die Wiederaufnahme dieser Vorschl\u00e4ge heute hat allerdings bisher weder die Gr\u00fcnde f\u00fcr das Scheitern der Reform in den 1970er Jahren noch die sozialwissenschaftliche Debatte dazu ernst genommen (Brede\/Dietrich\/Kohaupt 1976; Kr\u00e4tke 1981). Damals wie heute gilt: Preise fallen nicht vom Himmel. Tats\u00e4chlich verh\u00e4lt es sich bei der Preisbildung f\u00fcr Bauland umgekehrt: Die mit den Immobilien erzielbaren Gewinne (z.B. durch Miteinnahmen) f\u00fchren zu den hohen Preisen f\u00fcr Grundst\u00fccke.<\/p>\n
Die entscheidende Besonderheit der Nachfrage nach Wohnungen besteht darin, dass hier direkt \u00fcber die r\u00e4umlichen Bedingungen der sozialen Reproduktion entschieden wird. F\u00fcr abh\u00e4ngig Besch\u00e4ftigte, d.h. f\u00fcr die Mehrheit der Bev\u00f6lkerung, beanspruchen die Kosten der Wohnung regelm\u00e4\u00dfig den gr\u00f6\u00dften Einzelposten auf der Ausgabenseite und stellen damit einen erheblichen Anteil der Reproduktionskosten der Arbeitskraft dar. Wenn es gar um den Erwerb von Wohneigentum geht, verf\u00fcgt die Mehrzahl der Haushalte nicht \u00fcber die Mittel, die teuerste Anschaffung ihres Lebens aus eigener Kraft zu bestreiten (Riessland 2014).<\/p>\n
Deshalb gab es immer zwei Wege, wie Wohnungen f\u00fcr die Haushalte abh\u00e4ngig Besch\u00e4ftigter bereitgestellt werden konnten: erstens die Mietwohnung und zweitens das Wohneigentum auf Kredit. So oft aber kapitalismusfreundliche Reformerinnen und Reformer die Schaffung von Wohneigentum als Weg zu sozialer Integration und Harmonie gepredigt haben, so selten war dieser Weg erfolgreich \u2013 und schon gar nicht von Dauer. Zwar leben nach Jahrzehnten der Eigenheimf\u00f6rderung heute etwa 50 Prozent der bundesdeutschen Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum. Jenseits der gro\u00dfen St\u00e4dte und im Westen gilt dies auch f\u00fcr die Mehrheit der abh\u00e4ngig Besch\u00e4ftigten. Doch nur zu leicht kann die Dynamik des Kapitalismus mit dem Wohnen in der eigenen Immobilie in Widerspruch treten: Wenn ein neuer Job nur andernorts zu finden ist, muss erst einmal eine neue K\u00e4uferin oder ein neuer K\u00e4ufer f\u00fcr das alte Heim gefunden werden. F\u00fcr das einmal erworbene Eigenheim oder einen alten und damit g\u00fcnstigen Mietvertrag nehmen Millionen von Pendlerinnen und Pendlern lange Arbeitswege in Kauf.<\/p>\n
Was den Neubau oder Erwerb von Wohnungen betrifft, so sind zwar die Investitionen sehr hoch – doch wer zu solchen Investitionen in der Lage ist, kann die Geb\u00e4ude weit \u00fcber die Nutzungsdauer von anderen Kapitalg\u00fctern hinaus einsetzen. F\u00fcr Immobilienverm\u00f6gen hei\u00dft das: Die erzielbare Miete muss die Bewirtschaftungskosten \u00fcbersteigen \u2013 aber sie ist nach oben nicht durch die Produktions- und Finanzierungskosten begrenzt, sondern ergibt sich allein aus der zahlungsf\u00e4higen Nachfrage. Aus Haus- und Grundeigentum k\u00f6nnen so erhebliche Renteneinkommen gezogen werden, die dann die Grundlage der Preisbildung f\u00fcr Geb\u00e4ude und Grundst\u00fccke sind (Hirsch-Borst\/ Kr\u00e4tke 1981, S.\u00a058). Allerdings ist dies in der Buchhaltung der Unternehmen nicht direkt zu erkennen: Dass \u201ees nur der Titel einer Anzahl von Personen auf das Eigentum am Erdball ist, der sie bef\u00e4higt, einen Teil der Mehrarbeit der Gesellschaft sich als Tribut anzueignen und mit der Entwicklung der Produktion sich in stets steigendem Ma\u00df anzueignen, wird durch den Umstand verdeckt, dass die kapitalisierte Grundrente, also eben dieser kapitalisierte Tribut als Preis des Bodens erscheint und dieser daher wie jeder andere Handelsartikel verkauft werden kann\u201c (Marx 1894\/1964, S. 784). F\u00fcr die Immobilieneigent\u00fcmer sieht es deshalb so aus, dass ihre Renteneinkommen einfach die \u201eVerzinsung\u201c ihrer Investitionen darstellen. Sie haben kein schlechtes Gewissen und alle aktuellen Vorschl\u00e4ge einer vorsichtigen Re-Regulierung der Bodenpreis waren bisher ohne Ergebnis. Allerdings hat Marx in seiner Kritik der Monopolstellung der Bodeneigent\u00fcmer auch auf die Grenzen ihrer Macht hingewiesen: \u201eMit der juristischen Macht dieser Personen, Portionen des Erdballs zu brauchen und zu mi\u00dfbrauchen, ist nichts abgemacht. Der Gebrauch derselben h\u00e4ngt von \u00f6konomischen Bedingungen ab, die von ihrem Willen unabh\u00e4ngig sind\u201c (Marx 1964: 628f).<\/p>\n
In Deutschland gab es 2017 etwa 41 Millionen Wohnungen, das hei\u00dft, auf zwei Einwohner kam eine Wohnung. Bundesweit entfallen auf eine Person im Durchschnitt knapp 45 Quadratmeter Wohnfl\u00e4che. G\u00fcterseitig geht es auf dem deutschen Wohnungsmarkt um Millionen verschiedener Wohnungen mit ihren Ausstattungsmerkmalen und ihrer Lage, ihren Vorz\u00fcgen und M\u00e4ngeln. Sp\u00e4testens bei auftretenden M\u00e4ngeln wird den Nutzern klar, dass es Wohnungen nicht einfach gibt, selbst wenn man sie geschenkt bekommen w\u00fcrde: Sie m\u00fcssen gebaut und instandgehalten werden.<\/p>\n
Etwa 1,5 Millionen Wohnungen stehen derzeit in Deutschland leer. Das hat in der Regel wenig mit M\u00e4ngeln, aber viel mit dem Arbeitsmarkt und der Bev\u00f6lkerungsentwicklung zu tun. Der Leerstand konzentriert sich auf wirtschaftliche schwache Regionen. Die Leerstandsquote liegt in Ostdeutschland etwa beim Doppelten des Westniveaus (vgl. BBSR 2014, Datenreport 2018). Das ist die eine Seite.<\/p>\n
Auf der anderen Seite geht es um Eigentum, Preise und Geld. In der volkswirtschaftlichen Verm\u00f6gensbilanz Deutschlands bildeten die Wohnbauten im Jahr 2017 mit 5,2 Billionen Euro Nettoanlageverm\u00f6gen mehr als die H\u00e4lfte aller Sachanlagen von insgesamt 9,8 Billionen Euro (Bundesbank\/Statistisches Bundesamt 2018). Nichtwohnbauten schlugen mit 3,3 Billionen zu Buche. Unter Ber\u00fccksichtigung der Preise f\u00fcr Grund und Boden bilden die Immobilienverm\u00f6gen mit 12,5 Billionen Euro fast 84 Prozent des gesamten Sachverm\u00f6gens von fast 15 Billionen Euro. Mit Angaben wie diesen wirbt die Immobilienwirtschaft gern f\u00fcr ihre gro\u00dfe volkswirtschaftliche Bedeutung (Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017).<\/p>\n
Gut 45 Prozent der Wohnungen werden von den Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmern selbst genutzt, so dass die Wohnmietquote bezogen auf die Anzahl der Haushalte bei knapp 55 Prozent liegt. Die h\u00f6chste Mietquote gibt es mit fast 85 Prozent in Berlin und die niedrigste mit 37 Prozent im Saarland. Eigent\u00fcmerhaushalte werden im Durchschnitt von 2,4 Personen je Wohnung bewohnt, Mieterhaushalte nur von 1,8 Personen je Wohnung. Deshalb lebt bundesweit etwas \u00fcber die H\u00e4lfte der Bev\u00f6lkerung im selbst genutzten Wohneigentum. Im Durchschnitt hat eine Eigent\u00fcmerwohnung 119\u00a0Quadratmeter Wohnfl\u00e4che, eine Mietwohnung knapp 71\u00a0Quadratmeter. Die Wohnfl\u00e4che pro Person ist in Eigent\u00fcmerhaushalten deutlich gr\u00f6\u00dfer: 50,4 zu 38,0 Quadratmeter in Mieterhaushalten. Der Mieteranteil liegt bei Haushalten mit geringem \u00c4quivalenzeinkommen wesentlich h\u00f6her als bei Haushalten mit hohem \u00c4quivalenzeinkommen (\u00fcber 200 Prozent des Medians = 41.300 EUR). Die gegebene Einkommens- und Verm\u00f6gensverteilung korrespondiert zunehmend mit der Wohnform.<\/p>\n
Laut amtlicher Statistik geh\u00f6ren 65 Prozent aller Mietwohnungen Privatvermietern. Privatwirtschaftliche Unternehmen halten 13 Prozent des Mietwohnungsbestandes, kommunale Wohnungsunternehmen noch 11 Prozent, Wohnungsgenossenschaften kommen auf 9 Prozent. Die restlichen 2 Prozent des Mietwohnungsmarktes entfallen auf Bund, L\u00e4nder und \u201eOrganisationen ohne Erwerbszweck\u201c (Bundesregierung 2017b). Der Anteil der Privatvermieter ist in l\u00e4ndlichen Regionen und kleinen St\u00e4dten sowie in den alten Bundesl\u00e4ndern deutlich h\u00f6her als im Osten und in den Metropolen, wo privatwirtschaftliche Unternehmen und \u00f6ffentliche Unternehmen st\u00e4rker vertreten sind.<\/p>\n
Die Immobilienlobby betont immer wieder, dass 80,6 Prozent der Wohnungen im Besitz von Einzeleigent\u00fcmern sind (Haus und Grund 2018) \u2013 aber das ist bewusst und grob irref\u00fchrend (Memorandum 2019). Wie das Verm\u00f6gen insgesamt, so ist auch das Immobilienverm\u00f6gen sehr ungleich verteilt (Bundesbank 2016, Bach\/Popien\/Thiemann 2014). Bei den meisten Haushalten besteht das Immobilienverm\u00f6gen nur aus dem Hauptwohnsitz. Nur etwa 20 Prozent aller Haushalte verf\u00fcgt \u00fcber andere Immobilien wie Mietwohnungen oder Grundst\u00fccke. Die Kreditbelastung des Immobilienverm\u00f6gens der privaten Haushalte ist dabei relativ gering: im Durchschnitt liegt sie unter 20 Prozent (Bundesbank 2016, Bach\/Popien\/Thiemann 2014) \u2013 ganz anders als bei den Unternehmen im Immobiliengesch\u00e4ft, die zumeist hoch verschuldet sind.<\/p>\n
Nur eine kleine Gruppe von privaten Haushalten erh\u00e4lt relevante Einkommen durch Vermietung oder Verpachtung aller Art. Die Daten des Sozio-\u00f6konomischen Panels f\u00fcr das Jahr 2015 weisen hier aus, dass \u00fcberhaupt nur 9 Prozent aller Haushalte (= 3,9 Millionen) solche Einnahmen aus Immobilienbesitz erzielen konnten, die sich auf insgesamt 55 Milliarden Euro beliefen; nach Abzug der Kosten verbleiben noch etwa 34 Milliarden Euro. Allerdings machten 7,4 Prozent dieser privaten Kleinvermieter mit ihrem Eigentum nur Verluste. Weitere 45,3 Prozent kamen auf Einnahmen von nicht einmal 5.000 Euro (netto) pro Jahr. Nur 19,1 Prozent hatten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von mehr als 10.000 Euro pro Jahr \u2013 aber auf diese letzte Gruppe von 750.000 Haushalten entfiel mehr als 2\/3 aller Einnahmen privater Haushalte aus Vermietung und Verpachtung (Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017, vgl. BBSR 2015).<\/p>\n
Die gr\u00f6\u00dfte Einnahmequelle aus privater Vermietung und Verpachtung ist die Wohnungsvermietung. Die amtliche Statistik spricht hier von \u201eprivaten Kleinanbietern\u201c, was nett und pers\u00f6nlich klingt. Doch sind diese Haushalte nicht nur durchschnittlich deutlich reicher als die meisten Bewohnerinnen und Bewohner des Landes. Das Wort \u201eklein\u201c umfasst hier auch f\u00fcr verschiedene Anbieter sehr Verschiedenes: F\u00fcr einige bedeutet es Verluste; f\u00fcr viele einen Verm\u00f6genswert, aus dem sie keine nennenswerten Ertr\u00e4ge erzielen k\u00f6nnen. Nur eine relevante Minderheit schafft es, ordentliche Einnahmen aus den Mietobjekten zu generieren.<\/p>\n
Das Eigentum an Wohnimmobilien mit den dazugeh\u00f6rigen Praktiken \u2013 von der Bauplanung bis zur Instandhaltung, von der Kreditaufnahme bis zur Kredittilgung, vom Abschluss eines Mietvertrages \u00fcber die Mietzahlung der Mieter bis zur Betriebskostenabrechnung der Vermieter \u2013 strukturiert den Alltag in allen Teilen der Gesellschaft, der Eigent\u00fcmer wie der Nichteigent\u00fcmer. Politisch gesehen bilden das selbstgenutzte Wohneigentum und die private Vermietung eine reale, wenn auch zuweilen prek\u00e4re Basis der Propaganda f\u00fcr \u201eFreiheit durch Eigentum\u201c, f\u00fcr die privatwirtschaftliche L\u00f6sung der Wohnungsfrage. Dennoch sollte man nicht den Lobbyorganisationen der Immobilienwirtschaft aufsitzen und eine Interesseneinheit aller Immobilienbesitzer annehmen. Romantische Illusionen \u00fcber eine L\u00f6sung der Wohnungsfrage durch engagierte Kleineigent\u00fcmer sind angesichts der H\u00f6he der notwendigen Investitionen im Wohnungsbau und der realen Kr\u00e4fteverh\u00e4ltnisse auf dem Immobilienmarkt offensichtlich unangebracht.<\/p>\n
So deutlich die Notlage auf dem Wohnungsmarkt auch ist \u2013 die Beharrungskr\u00e4fte in der offiziellen Wohnungspolitik sind nicht geringer. Interessengeleitet wird auf ein \u201eWeiter so\u201c im Korridor der herrschenden Politik gesetzt. Im Kern besteht diese nach wie vor aus einer Kombination von staatlicher Investorenf\u00f6rderung und Armenf\u00fcrsorge. An den marktkonformen Antworten auf die Wohnungskrise wird deutlich, was heute auf dem Spiel steht.<\/p>\n
Eine marktradikale und geradezu nihilistische Antwort auf die Wohnungskrise w\u00e4re es, auch weiterhin auf jegliche wirkungsvolle politische Gestaltung zu verzichten. Es ist abzusehen, dass bei einem weiteren Verzicht auf ausreichende politische Interventionen im Wohnungsbau perspektivisch marktwirtschaftliche L\u00f6sungen entstehen werden, die auf die Etablierung eines neuen Substandards hinauslaufen. Gemeint ist damit die bewusste Absenkung g\u00e4ngiger Fl\u00e4chen- und Ausstattungsstandards sowie architektonischer und st\u00e4dtebaulicher Anspr\u00fcche, um unter marktwirtschaftlichen Bedingungen Wohnraum f\u00fcr diejenigen Bev\u00f6lkerungsschichten bereitzustellen, die sich am normalen Wohnungsmarkt nicht mehr versorgen k\u00f6nnen. Ein solcher \u201eWohnungsbau zweiter Klasse\u201c w\u00fcrde im Zusammenspiel von Markt und residualem Sozialstaat den sozialen Brennpunkten der Zukunft die passende architektonische Form geben: ein neuer Substandard in Schlichtbauweise, in jeder Hinsicht und auch r\u00e4umlich isoliert von der besseren Gesellschaft (Mattern 2016).<\/p>\n
Als Sicherung des Lebensbedarfs ist die Subjektf\u00f6rderung geboten und erforderlich. Die Subjektf\u00f6rderung existiert in Deutschland in Form des Wohngelds und im Rahmen der \u00dcbernahme der Unterkunftskosten.2 Bei der wirtschaftlichen St\u00e4rkung der Nachfrageseite (Subjektf\u00f6rderung) handelt es sich um eine klassisch liberale Idee. Der Gedanke dahinter ist, bed\u00fcrftige Haushalte durch eine Bezuschussung ihrer Zahlungskraft marktg\u00e4ngig zu machen. Die Wohnungsversorgung selbst bleibt den Marktkr\u00e4ften \u00fcberlassen. Statt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und so zu einer Entspannung des Markts beizutragen, werden die aufgrund der Marktenge steigenden Mieten subventioniert. Die im Rahmen der Subjektf\u00f6rderung aufgewandten Mittel landen dabei direkt in den Taschen der Immobilieneigent\u00fcmerinnen und -eigent\u00fcmer. Dennoch wird sie heute partei\u00fcbergreifend als geeignetes und vorrangiges Mittel gegen steigende Mieten gehandelt.<\/p>\n
Allerdings ist es \u00fcber die Subjektf\u00f6rderung kaum m\u00f6glich, den Wohnungsneubau anzukurbeln. Daf\u00fcr w\u00e4re es n\u00e4mlich n\u00f6tig, die zahlungsschwachen Haushalte in einem solchen Umfang zu subventionieren, dass deren Zahlungskraft ausreicht, um die Einstiegsmieten im freifinanzierten Wohnungsneubau zu bezahlen . Das w\u00e4re schlichtweg nicht finanzierbar.<\/p>\n
Eine weitere M\u00f6glichkeit zur St\u00e4rkung der Nachfrageseite ist die Eigenheimzulage. Sie folgt einer klassisch konservativen Programmatik, die auf die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum durch staatliche Subventionierung abzielt. Der gleichen Logik folgt das 2018 neu eingef\u00fchrte \u201eBaukindergeld\u201c. Dessen erste Bilanz f\u00e4llt ern\u00fcchternd aus: Im ersten Jahr wurde es tats\u00e4chlich nur in 12,3 Prozent der F\u00e4lle f\u00fcr einen Neubau, aber in 87,7 Prozent f\u00fcr den Erwerb von Bestandsimmobilien genutzt (Lay, 2019).<\/p>\n
Die F\u00f6rderung von Bauherren \u00fcber Zusch\u00fcsse, verbilligte Darlehen und erh\u00f6hte Abschreibungen ist die in Deutschland \u00fcber viele Jahre praktizierte Form der Objektf\u00f6rderung, d.h. der F\u00f6rderung eines erweiterten Angebots an bezahlbarem Wohnraum. Im Gegenzug zu dieser F\u00f6rderung wurden Mietpreis- und Belegungsbindungen f\u00fcr einen definierten Zeitraum quasi erkauft. Der Bundesgerichtshof hat Anfang Februar 2019 klargestellt, dass eine unbefristete Bindung im Rahmen des F\u00f6rdermodells nicht m\u00f6glich ist (Bundesgerichtshof 2019).<\/p>\n
Dieses F\u00f6rdermodell hat eine gewisse Wirkung erreicht. Allerdings verschwinden die verausgabten \u00f6ffentlichen Gelder dauerhaft in den Taschen zumeist privater Bauherren, w\u00e4hrend die Mietpreis- und Belegungsbindungen nur tempor\u00e4rer Natur waren. Leider schreiben viele der aktuellen Vorschl\u00e4ge zum \u201esozialen Wohnungsbau\u201c die Fehler dieses marktbegleitenden F\u00f6rdermodells mit befristeter Sozialbindung fort. Die auslaufenden Sozialbindungen sind aber kein Fehler des Systems \u2013 das System ist der Fehler.<\/p>\n
Besondere Hoffnungen haben sich in den letzten Jahren an die Aktivit\u00e4t von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen gekn\u00fcpft. Sie bringen es zusammen auf knapp 20 Prozent des Mietwohnungsmarktes. Gern werden diese Unternehmen als \u201egemeinwohlorientiert\u201c zusammengefasst und den \u201egewinnorientierten\u201c Unternehmen gegen\u00fcbergestellt. Die in den vergangenen Jahren im Umfeld der Gr\u00fcnen und der LINKEN diskutierte \u201eneue Gemeinn\u00fctzigkeit\u201c setzt dabei auf eine steuerliche F\u00f6rderung, um soziale Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern (Holm\/Horlitz\/Jensen 2015, Kuhnert\/Leps 2015, Holm\/Horlitz\/Jensen 2017). Verschiedene Initiativen versuchen, eine Gemeinwohlorientierung in Unternehmenszielen festzuschreiben und k\u00fcnftige Privatisierungen durch juristische Konstruktionen auszuschlie\u00dfen (Sch\u00f6ning u.a. 2017).<\/p>\n
Aber so einfach ist es nicht. Genossenschaften sind ihrem Anspruch nach vor allem ihren Mitgliedern verpflichtet. \u00d6ffentliche Unternehmen k\u00f6nnen sozialen, \u00f6kologischen und regionalen Erfordernissen Rechnung tragen. Ihre Unternehmensziele ergeben sich aber immer aus den politischen Kr\u00e4fteverh\u00e4ltnissen, so wie sie sind. Als 2018 die LINKEN in Bochum den Antrag stellten, das mehrheitlich kommunale Wohnungsunternehmen VBW auf gemeinn\u00fctzige Ziele zu verpflichten, wurde dieser Antrag von allen anderen Parteien im Stadtrat abgelehnt (Mieterverein Bochum 2018).<\/p>\n
Es geht dabei nicht allein um die mehr oder weniger guten Absichten von Investoren und Eigent\u00fcmern. Zun\u00e4chst einmal brauchen kommunale Wohnungsunternehmen ihre Einnahmen zur Deckung der Bewirtschaftungskosten. Eine Auswertung der Jahresabschl\u00fcsse der Berliner Landeswohnungsunternehmen zeigt: Die Hoffnungen, das marktferne Segment durch Steuersenkungen im Rahmen einer \u201eneuen Gemeinn\u00fctzigkeit\u201c zu beleben, sind nicht gut begr\u00fcndet. Die kommunalen \u2013 oder in Berlin landeseigenen \u2013 Wohnungsunternehmen zahlen schon heute wenig Steuern. Der konstant gr\u00f6\u00dfte Kostenpunkt sind die Aufwendungen f\u00fcr Lieferungen und Leistungen (z.B. Instandhaltungsaufwendungen) von etwa 40 Prozent des Gesamtertr\u00e4ge (Gerhardt 2020). Der Personalaufwand nahm seit 2010 etwas zu und liegt inzwischen bei fast 12 Prozent. Die Abschreibungen schwanken um 15 Prozent des Gesamtertrags. Deutlich zur\u00fcckgegangen sind die sonstigen Aufwendungen (seit 2010) und die Brutto-Zinszahlungen (seit 2012): Hier wirken sich vor allem die gesunkenen Zinsen aus. Die Fremdkapitalquote, eng definiert als Anteil der Verbindlichkeiten an der Bilanzsumme, hat sich \u00fcber die letzten Jahre wenig bewegt: Sie lag im Jahr 2000 f\u00fcr die 6 LWUs \u2013 die heute noch \u00f6ffentlichen Gesellschaften \u2013 bei 69 Prozent, stieg zwischenzeitlich bis auf 70-71 Prozent und liegt aktuell bei knapp 68 Prozent.<\/p>\n
Der wichtigste Posten bei den Einnahmen sind die Mieten. Die Mieten der Berliner landeseigenen Wohnungsunternehmen liegen dabei durchaus unter dem Marktniveau (s. Tabelle 2). Insoweit kommen die Gesellschaften ihrem sozialen Auftrag nach. Es zeigt aber auch, dass sie der Marktentwicklung \u2013 mit einem gewissen Abstand \u2013 folgen.<\/p>\n
Im Ergebnis sind die Jahres\u00fcbersch\u00fcsse der Landeswohnungsunternehmen massiv gewachsen: von weniger als 5 Prozent des Gesamtertrags im Jahr 2006 auf etwa 15 Prozent im Durchschnitt der letzten 6 Jahre. Fortsetzen wird sich dieses Gewinnwachstum nicht: Ein weiteres Sinken der Zinsen ist kaum m\u00f6glich. Die Fremdkapitalquote steigt bei einigen LWU zur Finanzierung von Investitionen bereits wieder an. Und die Ertr\u00e4ge werden \u2013 auch dank Mietendeckel! \u2013 in den n\u00e4chsten Jahren nicht deutlich steigen, zumal Investitionen in den Neubau erst nach Fertigstellung (also nach einigen Jahren) zu Ertr\u00e4gen f\u00fchren.<\/p>\n
Im \u00dcbrigen hei\u00dft auch ein regelm\u00e4\u00dfiger Jahres\u00fcberschuss nicht, dass die Unternehmen Geld \u00fcbrig haben. Die Tilgung von Krediten und die Aufwendungen f\u00fcr Investitionen zehren einen Gewinn rasch auf. Jede Aufnahme von Krediten bringt k\u00fcnftige regelm\u00e4\u00dfige Zahlungsverpflichtungen gegen\u00fcber den Gl\u00e4ubigern mit sich: Zins und Tilgung; ersterer in der Gewinn- und Verlustrechnung, die zweite in der Kapitalflussrechnung notiert. Reserven f\u00fcr eine gro\u00dfe Neubauoffensive sind in den Bilanzen der Berliner Landeswohnungsunternehmen nicht zu sehen. Eine Kompromissl\u00f6sung auf Landesebene kann nur in einer Zuf\u00fchrung von Eigenkapital durch den Eigent\u00fcmer \u2013 das Land Berlin \u2013 bestehen.<\/p>\n
Gemessen an den gewachsenen Aufgaben gilt: Kommunale Wohnungsunternehmen sind keine Inseln der Seeligen im rauen kapitalistischen Meer. Es gibt keine solchen Inseln. Dennoch ist Joscha Metzger und Sebastian Schipper zuzustimmen: \u201eDie umfangreichsten M\u00f6glichkeiten f\u00fcr eine postneoliberale Wende in der lokalen Wohnungspolitik liegen im Bereich des kommunalen Eigentums.\u201c(Metzger\/Schipper, 204) Im Bereich des kommunalen Eigentums gibt es wenigstens die M\u00f6glichkeit, die Unternehmenspolitik demokratisch zu kontrollieren und zu beeinflussen.<\/p>\n
Als Antwort auf die Wohnungsfrage ist eine Wohnungspolitik n\u00f6tig, die die Wohnbedingungen f\u00fcr breite Bev\u00f6lkerungsschichten verbessert. Es geht nicht blo\u00df um eine Versorgung \u201eeinkommensschwacher Haushalte\u201c, die von der Politik als Problemgruppen definiert und besonders betreut werden. Im Gegenteil: Ein Ziel muss es sein, als Schritt zur Bek\u00e4mpfung der Armut die Isolation der Armen zu verhindern. Der Aufbau eines \u00f6ffentlichen Wohnungsbestands zielt auf einen Ausbau des Sozialstaats. Er richtet sich gegen den neoliberalen Abbau des Sozialstaats zu einer Armenbetreuung wie gegen die Abl\u00f6sung staatlicher Verantwortung durch private Initiativen oder Wohlt\u00e4tigkeit. Dabei gilt: Ein gro\u00dfes Problem braucht gro\u00dfe L\u00f6sungen.<\/p>\n
Weil nur durch ein vergr\u00f6\u00dfertes Angebot der Druck der Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer auf die Mieterinnen und Mieter vermindert werden kann, bedarf es einer neuen Objektf\u00f6rderung, also des Einsatzes staatlicher Gelder f\u00fcr die Errichtung neuer, guter und bezahlbarer Wohnungen. Die Subjektf\u00f6rderung (Kosten der Unterkunft, Wohngeld) ist n\u00f6tig. Sie allein kann aber das Wohnungsproblem nicht l\u00f6sen.<\/p>\n
Billig sind gute Wohnungen nie. Die Kosten im Wohnungsbau h\u00e4ngen von vielen Faktoren ab: amtlichen Bauvorschriften, der Qualit\u00e4tsentwicklung, der Produktivit\u00e4t im Baugewerbe, den Bodenpreisen. Doch, wie im MEMORANDUM 2018 gezeigt, lassen sich durch \u00f6ffentlichen Wohnungsbau die zu veranschlagenden Mieten drastisch senken: Die \u00f6ffentliche Hand muss weder hohe Zinsen zahlen noch eine hohe Rendite erzielen. Zudem kann \u00f6ffentlicher Wohnungsbau durch den Aufbau entsprechender Kapazit\u00e4ten im kosteng\u00fcnstigen seriellen Wohnungsbau die Baukosten deutlich senken. Mieten im Neubau unter 7 Euro pro Quadratmeter sind machbar \u2013 statt 11 Euro oder mehr pro Quadratmeter im freifinanzierten, renditeorientierten Wohnungsbau. Das setzt ein langfristig angelegtes Programm f\u00fcr einen neuen kommunalen Wohnungsbau voraus. Ein neuer, nachhaltiger Geschosswohnungsbau w\u00fcrde den Aufbau und die stetige Auslastung entsprechender Kapazit\u00e4ten in der Bauindustrie und damit auch entsprechende Kostensenkungen erm\u00f6glichen, ohne Abstriche an der Wohnqualit\u00e4t (vgl. BBSR 2017c). Ein kommunaler Wohnungsbau ist die Antwort auf die beiden Engp\u00e4sse, mit denen sich die Politik heute entschuldigt: die hohen Baulandpreise und die Auslastung der Bauunternehmen. Das zeigen auch die folgenden Szenarien.<\/p>\n
Eine soziale L\u00f6sung der Wohnungsfrage muss also die Eigentumsfrage ernst nehmen: \u00d6ffentlich bauen statt Private f\u00f6rdern! Es d\u00fcrfen nicht wieder private Eigent\u00fcmerinnen und Eigent\u00fcmer beschenkt werden, wobei die Belegungsbindungen und Mietgrenzen lediglich einen befristeten Kollateralnutzen darstellen. \u00d6ffentliche Aufgaben geh\u00f6ren in die \u00f6ffentliche Hand. Deshalb sind \u00f6ffentliche Gelder in den \u00f6ffentlichen Wohnungsunternehmen zum Neubau guter Wohnungen einzusetzen, die dauerhaft in \u00f6ffentlichem Eigentum verbleiben und damit einer politischen, demokratischen Kontrolle zug\u00e4nglich sind. Die kommunale Selbstverwaltung sollte durch Formen der Mietermitbestimmung erg\u00e4nzt werden.<\/p>\n
Investitionssteuerung kann nicht im luftleeren Raum existieren, sie muss materiell unterf\u00fcttert sein. Um die bestehende Ungleichheit in der kommunalen Finanzausstattung nicht zu verst\u00e4rken, ist die Finanzierung durch Bund und L\u00e4nder sicherzustellen (MEMORANDUM 2018, Dullien\/Krebs 2020). Angesichts massiver regionaler Ungleichgewichte muss der Verteilungsschl\u00fcssel angepasst werden, um dem Verfassungsauftrag zur Herstellung gleichwertiger Lebensverh\u00e4ltnisse wieder Geltung verschaffen. Eine solche Ver\u00e4nderung wird nur durch eine demokratische Ver\u00e4nderung der Kr\u00e4fteverh\u00e4ltnisse, nicht durch Lobbyismus oder medienwirksame Symbolpolitik umgesetzt werden. Ebenso wie im Bereich der Umweltpolitik (Energiewende, Verkehrswende) handelt es sich um einen langfristigen Prozess.<\/p>\n
Als erster Schritt ist ein Sofortprogramm zur Errichtung von 100.000 neuen Wohnungen pro Jahr im \u00f6ffentlichen Eigentum n\u00f6tig. Ein solches Programm ist durchaus machbar: Das n\u00f6tige Investitionsvolumen von 18 Milliarden Euro kann zu 40 Prozent \u2013 etwa 7 Milliarden Euro \u2013 von der \u00f6ffentlichen Hand direkt aufgebracht werden. Die verbleibenden 60 Prozent sollten kreditfinanziert gedeckt und m\u00f6glichst von \u00f6ffentlichen Investitionsbanken akquiriert und bereitgestellt werden.<\/p>\n
Dieses Programm hat die Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik erstmals im MEMOMRANDUM 2018 vorgestellt und anschlie\u00dfend weiter ausgebaut. Leider zeigten sich einige politische Adressaten erschrocken \u00fcber die Aussicht auf langfristige staatliche Interventionen im Umfang von mehreren Milliarden Euro j\u00e4hrlich. Nachhaltige Ver\u00e4nderungen auf dem Wohnungsmarkt lassen sich aber nur mit gro\u00dfen \u00f6ffentlichen Wohnungsunternehmen herbeif\u00fchren. Gro\u00dforganisationen sind b\u00fcrokratisch. Sie demokratisch zu kontrollieren ist schwierig, erfordert Ressourcen und Aufkl\u00e4rung. Die Alternative w\u00e4re aber, den Markt entscheiden zu lassen. Das ist die gr\u00f6\u00dfere Gefahr.<\/p>\n
Sebastian\u00a0Gerhardt , Jahrgang 1968, lebt und arbeitet als freier Autor (https:\/\/planwirtschaft.works)<\/a> und Bildungsreferent in Berlin. Seit 2017 in der Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik. Sein Geld verdient er mit Ausstellungsf\u00fchrungen in der Topographie des Terrors und im Deutsch-Russischen Museum Berlin-Karlshorst. Aktiv in der Initiative \u201eGeschichte wird gemacht\u201c-Netzwerk f\u00fcr faire Arbeitsbedingungen in Museen und Gedenkst\u00e4tten (https:\/\/geschichte-wird-gemacht.org).<\/a><\/i><\/p>\n Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik: Sondermemorandum 2019. Gutes Wohnen f\u00fcr alle. https:\/\/www.alternative-wirtschaftspolitik.de\/de\/article\/10656275.sondermemorandum-2019.html<\/a><\/p>\n Bach, Stefan\/Beznoska, Martin\/Steiner, Viktor (2010): Aufkommens- und Verteilungswirkungen einer Gr\u00fcnen Verm\u00f6gensabgabe, diw kompakt 59, Berlin.<\/p>\n Bach, Stefan\/Popien, Philip\/Thiemann, Andreas: Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger. DIW Berlin: Politikberatung kompakt 89, Berlin.<\/p>\n BBSR 2014: Aktuelle und zuk\u00fcnftige Entwicklung von Wohnungsleerst\u00e4nden in den Teilr\u00e4umen Deutschlands, Bundesinstitut f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Bonn 2014.<\/p>\n BBSR (2017a): B\u00f6rsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt \u2013 B\u00f6rseng\u00e4nge und ihre Auswirkungen. Bundesinstitut f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung (www.bbsr.bund.de), BBSR-Online 1\/2017,<\/p>\n BBSR (2017b): Aktuelle Trends der Wohnungsbaut\u00e4tigkeit in Deutschland \u2013 Wer baut wo welche Wohnungen?<\/p>\n BBSR (2017c): Kapazit\u00e4tsauslastung im Baugewerbe. BBSR-Online 14\/2017,<\/p>\n BBSR (2017d): Bauland als Engpassfaktor f\u00fcr mehr bezahlbaren Wohnraum. Analyse der Baulandpreise aus den Kaufpreissammlungen der Gutachteraussch\u00fcsse,<\/p>\n BMWi 2018a: Soziale Wohnungspolitik. Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium f\u00fcr Wirtschaft und Energie, www.bmwi.de, Berlin.<\/p>\n BMAS (2017): Lebenslagen in Deutschland. Der F\u00fcnfte Armuts- und Reichtumsbericht der Bundesregierung. Hg. vom Bundesministerium f\u00fcr Arbeit und Soziales, www.armuts-und-reichtumsbericht.de<\/a><\/p>\n Brede, H.\/Dietrich, B.\/Kohaupt, B. 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