vorg\u00e4nge Nr. 228 (4\/2019), S. 51-57<\/p>\n
Die derzeitige Konjunktur des Themas Wohnen wird wesentlich durch die steigenden Mieten angetrieben. Es ist unbestritten, dass die H\u00f6he der Mieten, insbesondere in den St\u00e4dten, ein erhebliches Problem darstellen. Das Land Berlin hat sich k\u00fcrzlich zu einem scheinbar radikalen Schritt durchgerungen: den Mietendeckel. Er ist f\u00fcr Deutschland derzeit die bekannteste wie umstrittenste Ma\u00dfnahme, um den weiteren Anstieg der Mieten zumindest vor\u00fcbergehend zu stoppen. <\/i><\/p>\n
Julian Zado vom Berliner Landesvorstand der SPD, der zu den InitiatorInnen des Mietendeckel-Konzepts geh\u00f6rt, erl\u00e4utert im folgenden Beitrag, warum sich die Berliner Koalition zu diesem Schritt entschlossen hat und wie er umgesetzt werden soll. Er befasst sich zudem mit der umstrittenen Frage der Zul\u00e4ssigkeit des Mietendeckels. Sein Fazit: Der Mietendeckel ist ein dringend notwendiger Schritt, mit dem die Politik zeigt, dass sie auf sozialpolitische Probleme auch kurzfristig reagieren kann.<\/i><\/p>\n
12,50 Euro pro Quadratmeter \u2013 so viel m\u00fcssen Berlinerinnen und Berliner bezahlen, wenn sie in Berlin in halbwegs zentraler Lage eine Wohnung suchen. Da hilft es auch nichts, wenn die Durchschnittsmiete immer noch g\u00fcnstiger ist als in M\u00fcnchen. Wer eine Wohnung sucht, findet in der Regel keine \u2013 jedenfalls keine bezahlbare: das ist die Realit\u00e4t.<\/p>\n
Es ist deshalb kein Wunder, dass in Berlin radikale und innovative Ideen diskutiert werden, um die Mieten-Problematik in den Griff zu bekommen. Den Anfang machte dabei die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen, die Ende 2018 \u00f6ffentlich forderte, zum ersten Mal in der Geschichte der Bundesrepublik den Artikel 15 des Grundgesetzes \u2013 also die Vergesellschaftung \u2013 anzuwenden und daf\u00fcr ein entsprechendes Volksbegehren startete.<\/p>\n
Ein anderer Ansatz ist der Berliner Mietendeckel, mit dem eine massive und so noch nie dagewesene Regulierung des Mietmarkts gefordert wurde. Dieses Instrument wird erst seit dem 18. Februar 2019 politisch und \u00f6ffentlich diskutiert.[1] Ins Rollen gebracht wurde der Mietendeckel durch einen von Eva H\u00f6gl, Kilian Wegner und dem Autor im Tagesspiegel vom 18.\u00a0Januar 2019[2] ver\u00f6ffentlichten Artikel, der erstmals die Idee von Peter Weber aus der Juristenzeitung aufgriff, das Berliner Landesrecht f\u00fcr die Mietenregulierung st\u00e4rker zu nutzen.[3]<\/p>\n
Der von den Autoren kurze Zeit sp\u00e4ter ver\u00f6ffentlichte Vorschlag sah vor, die Mieten in Berlin \u2013 ausgenommen Neubau \u2013 f\u00fcr f\u00fcnf Jahre einzufrieren.[4] Schnell war klar, dass er das Potential besitze, den mietenpolitischen Stillstand auf Bundesebene zu durchbrechen. Stillstand deshalb, weil weitgehende Forderungen nach einer Mietregulierung nicht v\u00f6llig neu waren. So forderte etwa noch im Herbst 2018 die SPD einen f\u00fcnfj\u00e4hrigen Mietenstopp.[5] Diese Vorschl\u00e4ge setzten jedoch auf Regulierungen im Mietrecht und damit auf Bundesebene an. Das war die Krux: Aufgrund des Widerstands der im Bund mitregierenden Union gegen noch so minimale Eingriffe in den Mietenmarkt bestand keine realistische Umsetzungsperspektive f\u00fcr eine so weitgehende Forderung.<\/p>\n
Die L\u00f6sung brachte erst die Forderung der SPD Berlin nach einem Mietendeckel. Denn diese setzte auf Landesebene an, wo in Berlin mit rot-rot-gr\u00fcn eine linke Regierung regiert, deren erkl\u00e4rtes Ziel es ist, die Mietenproblematik in der Stadt in den Griff zu kriegen.<\/p>\n
Das ist dringend n\u00f6tig, denn die Mietenproblematik betrifft nicht mehr nur Menschen mit geringem Einkommen (obwohl dies schon schlimm genug ist), sondern sogar solche, die gut verdienen. Wer Kinder hat und sich deswegen oder aus anderen Gr\u00fcnden „vergr\u00f6\u00dfern“ m\u00f6chte, findet eine Wohnung \u2013 wenn \u00fcberhaupt \u2013 nur noch in weit entfernten Kiezen und m\u00fcsste das eigene Leben, das soziale Umfeld und vieles mehr radikal \u00e4ndern. Menschen werden verdr\u00e4ngt aus den Kiezen, in denen sie leben und arbeiten. Die wirtschaftlichen Unterschiede zwischen Arm und Reich werden so immer st\u00e4rker auch r\u00e4umlich zementiert. Das leistet der Spaltung der Gesellschaft Vorschub.<\/p>\n
Wohnungspolitik ist sp\u00e4testens seit den 2010er-Jahren ein viel diskutiertes und immer wichtiger werdendes politisches Thema. Warum werden erst jetzt derart neue und weitgehende Vorschl\u00e4ge diskutiert? Die klassischen Ma\u00dfnahmen der Wohnungspolitik sind:<\/p>\n
Diese Ma\u00dfnahmen haben lange funktioniert. Doch in den letzten Jahren waren sie immer weniger effektiv. Die Wirkung dieser Instrumente reicht nicht mehr aus.<\/p>\n
Beim Wohnungsbau muss sichergestellt werden, dass nicht nur teure Wohnungen entstehen, die die Mieten weiter in die H\u00f6he treiben. Instrumente stehen hierf\u00fcr zur Verf\u00fcgung: Da Investoren darauf angewiesen sind, von den Kommunen Baurecht zu erhalten, haben diese einen Hebel in der Hand, Investoren zu verpflichten, zu einem gewissen Anteil auch g\u00fcnstige Wohnungen zu bauen und diese (zumindest auf Zeit) mit einer Mietpreisbindung zu belegen. Auch kann g\u00fcnstiger Wohnraum dort entstehen, wo der Staat eigenes Bauland \u00fcber Erbbaurechte zur Bebauung an Private vergibt oder direkt selbst baut. Die g\u00fcnstigen Wohnungen, die auf diese Weise entstehen, reichen aber nicht aus. Zudem sind die positiven Effekte des Wohnungsbaus erst nach einigen Jahren der Planungs- und Bauzeit sp\u00fcrbar. Der Wohnungsbau ist damit ein wichtiges Instrument sozialdemokratischer Wohnungspolitik, reicht aber allein nicht aus.<\/p>\n
Wie nicht zuletzt das Beispiel der Stadt Wien zeigt, hat ein starker kommunaler Wohnungssektor einen erheblichen Einfluss auf die Stabilisierung des Mietniveaus. Es ist daher richtig, dass die \u00f6ffentliche Hand vielerorts die verheerende Privatisierungspolitik der 1990er und fr\u00fchen 2000er Jahre r\u00fcckg\u00e4ngig macht und in erheblichem Umfang Wohnraum rekommunalisiert. Allerdings hat diese Strategie auch ihre Grenzen. Der Ankauf von Wohnungen ist teuer und oftmals stehen auch nicht gen\u00fcgend Wohnungen zum Verkauf.<\/p>\n
Mieten k\u00f6nnen reguliert werden. Dieses Instrument beseitigt das Problem zwar nicht strukturell, da durch Mietregulierung allein das Wohnungsangebot nicht ausgeweitet wird. Mietregulierung kann aber verhindern, dass die Wohnraumknappheit zur Profitmaximierung ausgenutzt wird und die Verdr\u00e4ngung so ungebremst weitergeht. Die SPD k\u00e4mpft seit 2013 intensiv f\u00fcr eine zivilrechtliche Mietpreisbremse, hat diese im Jahr 2014 durchgesetzt und im Jahr 2018 weiter versch\u00e4rft. Auch die versch\u00e4rfte Fassung enth\u00e4lt aber Ausnahmen und wirkt zudem nur dann, wenn Mieter sich aktiv gegen rechtswidrige Mieten zu Wehr setzen, was zu wenige tats\u00e4chlich tun.<\/p>\n
Deshalb ist es klar, dass andere, weitergehende Instrumente notwendig sind, um den Mietenanstieg schnell und konsequent zu stoppen. Ein solches Instrument ist der nun in Berlin beschlossene \u00f6ffentlich-rechtliche Mietendeckel. Er k\u00f6nnte zumindest in den L\u00e4ndern, in denen die SPD ohne die Union regiert, eine v\u00f6llig neue M\u00f6glichkeit der politischen Gestaltung er\u00f6ffnen.<\/p>\n
Aber ist der Mietendeckel \u00fcberhaupt verfassungsrechtlich zul\u00e4ssig? Bei dieser Frage geht es nicht nur um die in Artikel 14 Grundgesetz verankerte Eigentumsfreiheit. Es stellt sich auch die Frage nach der Gesetzgebungskompetenz des Landes. Denn bisher hat nur der Bund das Mietrecht geregelt.<\/p>\n
Dass es eine ungenutzte und offenbar unbemerkte Gesetzgebungskompetenz der L\u00e4nder gibt, wurde erstmals von Weber im November 2018 diskutiert.[6] Ausgangspunkt seiner \u00dcberlegungen ist, dass auf Bundesebene jahrzehntelang \u00f6ffentlich-rechtliche Mietpreisregularien in Kraft waren, die sich auf den Kompetenztitel f\u00fcr das „Recht des Wohnungswesen“ st\u00fctzten. Diese Regularien wurden zum Jahreswechsel 1987\/1988 gegen den Widerstand der SPD endg\u00fcltig abgeschafft. So schlummerte die Gesetzgebungskompetenz seitdem weitgehend ungenutzt vor sich hin, bis sie im Zuge der F\u00f6deralismusreform 2006 in den Kompetenzbereich der L\u00e4nder \u00fcberf\u00fchrt wurde.<\/p>\n
Dass sie seitdem \u00fcbersehen wurde, mag erstaunen, kann aber damit erkl\u00e4rt werden, dass 2006 in vielen Gro\u00dfst\u00e4dten noch keine besondere Wohnungsknappheit herrschte. So war in Berlin noch bis 2010 eher Leerstand als Knappheit das politisch diskutierte Problem. Der rasante Mietenanstieg erfolgte erst in den letzten Jahren.<\/p>\n
Dass es dabei nicht zu einer \u00dcberschneidung des im BGB geregelten Mietrechts und des \u00f6ffentlich-rechtlichem Mietendeckels kommt, liegt an der Unterscheidung von zivilrechtlicher und \u00f6ffentlich-rechtlicher Mietenregulierung.<\/p>\n
Der Unterschied liegt darin, dass zivilrechtliche Mietpreisregelungen unmittelbaren Einfluss darauf nehmen, welche Rechte sich die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit durch mietvertragliche Regelungen gegenseitig einr\u00e4umen k\u00f6nnen. Beim \u00f6ffentlich-rechtlichen Mietpreisrecht k\u00f6nnen Preisregelungen unabh\u00e4ngig und entgegen von zivilrechtlich per se m\u00f6glichen Vereinbarungen durchgesetzt werden. Diesen Unterschied hat das Bundesverwaltungsgericht schon Anfang der 1950er-Jahre am Beispiel der damals geltenden \u2013 zweifelsfrei \u00f6ffentlich-rechtlichen \u2013 Mietpreisverordnungen auf Grundlage von \u00a7 2 Preisgesetz festgehalten.[7]<\/p>\n
Deshalb wird das \u00f6ffentlich-rechtliche Mietpreisrecht nicht durch den Art.\u00a074 Abs.\u00a01 Nr. 1 Var. 1 GG („B\u00fcrgerliches Recht“) gesperrt. Abgestellt werden kann auf den Kompetenztitel des „Rechts f\u00fcr Wohnungswesen“, der alle Angelegenheiten erfasst, die sich auf Wohngeb\u00e4ude beziehen.[8]<\/p>\n
Die Umsetzung des Mietendeckels war und ist \u2013 das Gesetz ist schlie\u00dflich noch nicht verabschiedet worden \u2013 ein unglaublich intensiver und schneller Prozess, der hier nicht im Einzelnen dargestellt werden soll. Beobachtet von der berlinischen, der nationalen und der internationalen Presse wurde zun\u00e4chst debattiert, ob der Mietendeckel aufgrund der skizzierten kompetenzrechtlichen Problematik \u00fcberhaupt m\u00f6glich w\u00e4re und dann, wie er ausgestaltet werden sollte. Dabei waren sich die Verantwortlichen der Berliner Regierung darin einig, dass ein Mietendeckel schnell kommen m\u00fcsse, da er ein akutes Problem l\u00f6sen soll.<\/p>\n
Kontrovers diskutiert wurde die Frage, ob und wie man \u00fcber den SPD-Vorschlag eines Mietendeckels hinaus sogar eine Regelung beschlie\u00dfen solle, nach der Mieten abgesenkt werden k\u00f6nnen. Ziel einer solchen Absenkung w\u00e4re es, das Mietniveau aus Zeiten eines ausgeglichenen Wohnungsmarkts, also etwa von 2013, zu erreichen. Der Vorschlag der zust\u00e4ndigen Senatorin Lompscher war, die Mieten auf 30 Prozent des individuellen Haushaltsnettoeinkommens des jeweiligen Mieters bzw.<\/p>\n
der Mieterin abzusenken. Dies w\u00e4re einer wohnungsrechtlichen Subjektf\u00f6rderung gleichgekommen, die vom rein objektbezogenen Kompetenztitel des „Rechts des Wohnungswesens“ nicht mehr gedeckt gewesen w\u00e4re. Au\u00dferdem w\u00e4re eine Absenkung verwaltungstechnisch undurchf\u00fchrbar gewesen. Schlie\u00dflich h\u00e4tte sie falsche Anreize gesetzt, n\u00e4mlich an Mieter*innen mit besonders hohem Einkommen zu vermieten.<\/p>\n
Die Einigung \u00fcber den Mietdeckel, die nunmehr erreicht wurde, sieht im Wesentlichen vor, den von der SPD geforderten Mietenstopp f\u00fcr f\u00fcnf Jahre zu beschlie\u00dfen und ihn um die M\u00f6glichkeit der Absenkung besonders hoher Mieten zu erg\u00e4nzen, wobei die Regelung zur Absenkung zeitverz\u00f6gert in Kraft tritt. Im Einzelnen:<\/p>\n
\u2022 Die \u00f6ffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten soll durch ein Landesgesetz erfolgen, welches das Abgeordnetenhaus von Berlin noch beschlie\u00dfen muss.<\/p>\n
\u2022 Es wird ein Mietenstopp f\u00fcr f\u00fcnf Jahre eingef\u00fchrt. Ab 2022 wird die M\u00f6glichkeit einer Anpassung von 1,3 % pro Jahr geschaffen.<\/p>\n
\u2022 Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben.<\/p>\n
\u2022 Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf h\u00f6chstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverh\u00e4ltnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete \u00fcber der Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.<\/p>\n
\u2022 In bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen k\u00f6nnen, wenn diese um mehr als 20 % \u00fcber der zul\u00e4ssigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschl\u00e4ge f\u00fcr einfache Lage (-28 ct\/m\u00b2), mittlere Lage (-9 ct\/m\u00b2) und gute Lage (+74 ct\/m\u00b2) ber\u00fccksichtigt. Die Regelungen werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.<\/p>\n
\u2022 Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro\/m\u00b2), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro\/qm auf maximal 5,02 Euro\/m\u00b2 angehoben werden.<\/p>\n
\u2022 Modernisierungsma\u00dfnahmen d\u00fcrfen nur in H\u00f6he von 1 Euro\/m\u00b2 umgelegt werden.<\/p>\n
\u2022 Es besteht eine Anzeigepflicht. F\u00fcr dar\u00fcber hinausgehende Modernisierungskosten sollen F\u00f6rderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter*innen ist nicht zul\u00e4ssig.<\/p>\n
\u2022 Bei wirtschaftlichen H\u00e4rtef\u00e4llen der Vermieter*innen sollen Mieterh\u00f6hungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgef\u00e4hrdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.<\/p>\n
\u2022 Die genehmigten Mieterh\u00f6hungen oberhalb der Mietoberwerte sollen durch einen Mietzuschuss bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden. Der Mietzuschuss darf h\u00f6chstens dem die Mietobergrenze \u00fcberschreitenden Betrag entsprechen.<\/p>\n
\u2022 Verst\u00f6\u00dfe gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes werden als Ordnungswidrigkeit mit einem Bu\u00dfgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.[9]<\/p>\n
Das Regelungskonzept ist davon gepr\u00e4gt, die Forderungen nach einem Mietendeckel und einer Mietpreisbegrenzung bei bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. So ist die verz\u00f6gerte Einf\u00fchrung der Absenkungsm\u00f6glichkeit sinnvoll und notwendig, weil daf\u00fcr \u00fcberhaupt erst einmal Verwaltungskapazit\u00e4ten aufgebaut werden m\u00fcssen, vor allem Personal eingestellt werden muss.<\/p>\n
Die M\u00f6glichkeit, auch in bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen den Mietpreis zu begrenzen, ist vom Gedanken getragen, dass 2013 grunds\u00e4tzlich ein angemessener Mietmarkt vorhanden war, sodass dieses Jahr der richtige „Ausgangspunkt“ ist. Davon ausgehend wird das Mietniveau anhand der Reallohnentwicklung vorgeschrieben („normale Inflation“) und bildet damit ein virtuelles, angemessenes Mietniveau f\u00fcr 2019 ab. Begrenzt werden kann dann auf dieses Mietniveau („Mietobergrenze“) plus 20 Prozent. Der 20-%-Aufschlag ist dabei angelehnt an die Definition des Mietwuchers in \u00a7\u00a05 Wirtschaftsstrafgesetzbuch. Der Gedanke ist, dass eben nicht jede \u00dcberschreitung des angemessenen Mietniveaus, sondern nur besonders extreme Mieten verboten werden sollen.<\/p>\n
Klar ist, dass diese Form der Mietregulierung einen massiven Eingriff in die Eigentumsfreiheit bedeutet. Schon das Einfrieren der Mieten f\u00fcr f\u00fcnf Jahre ist ein deutlich intensiverer Eingriff als die auf Bundesebene bestehende und verfassungsrechtlich zul\u00e4ssige Mietpreisbremse. Schon gegen die Mietpreisbremse wurde eine massive Lobby-Kampagne der Eigent\u00fcmer-Seite in Gang gesetzt. Ein noch dar\u00fcber hinaus gehendes Limitieren von Mietpreisen in bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen intensiviert diesen Eingriff. Jedoch sind auch intensive Eingriffe in die Eigentumsfreiheit gerechtfertigt, wenn sie im Sinne des Gemeinwohls erfolgen. Das hat das Bundesverfassungsgericht immer wieder best\u00e4tigt.<\/p>\n
Der Mietendeckel ist ein notwendiger und dringender politischer Schritt, um die f\u00fcr die B\u00fcrger*innen zunehmende Bedrohung ihrer Lebenssituation durch steigende Mieten einzud\u00e4mmen. Er hat massive, anhaltende Widerst\u00e4nde vor allem seitens der Immobilienbranche ausgel\u00f6st und ist politisch sehr umstritten. Dies ist ein Zeichen daf\u00fcr, dass er mehr ist als ein Symbol, sondern geeignet ist, die Mietverh\u00e4ltnisse nachhaltig zu ver\u00e4ndern. Im Gegensatz zu ebenfalls weitgehenden Forderungen wie der nach einer Vergesellschaftung gro\u00dfer Wohnungsunternehmen wirkt er zudem \u00e4u\u00dferst kurzfristig und ver\u00e4ndert auf diese Weise die Wohnungssituation schnell und unmittelbar. Dies d\u00fcrfte ein Grund daf\u00fcr sein, dass nicht nur seine konkrete Ausgestaltung, sondern das Mittel allgemein auf so massive Ablehnung seitens der sonst auf Ruhe bedachten Immobilien-Lobby st\u00f6\u00dft.<\/p>\n
Berlin zeigt mit dem Projekt, dass es m\u00f6glich ist, gesellschaftliche Verh\u00e4ltnisse nachhaltig zu ver\u00e4ndern. Der Mietendeckel ist auch ein Symbol daf\u00fcr, dass politische Arbeit keineswegs nur von der Hoffnung auf langfristige Ver\u00e4nderungen leben muss, weil kurzfristig ohnehin nur \u201ekosmetische\u201c \u00c4nderungen m\u00f6glich w\u00e4ren. Der Mietendeckel zeigt, dass die Politik auf politische Probleme auch kurzfristig reagieren kann.<\/p>\n
DR. JULIAN ZADO<\/b>\u00a0(*1984) lebt und arbeitet als Jurist in Berlin und ist stellvertretender Landesvorsitzender der SPD Berlin.<\/i><\/p>\n 1 Vgl. statt vieler nur https:\/\/www.faz.net\/aktuell\/wirtschaft\/wohnen\/spd-will-hoechstpreis-fuer-mieten-in-berlin-15996048.html<\/a>.<\/p>\n 2 https:\/\/www.tagesspiegel.de\/berlin\/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berlin-koennte-eine-eigene-mietpreisregulierung-einfuehren\/23880014.html<\/a>.<\/p>\n 3 Weber, JZ 2018, 1022 ff.<\/p>\n 4 https:\/\/www.spd-berlin-mitte.de\/dl\/Berliner_Mietendeckel_2019_01.pdf<\/a>.<\/p>\n 5 https:\/\/www.tagesspiegel.de\/politik\/mietenstopp-plaene-der-spd-wohnen-ohne-angst\/23015402.html<\/a>.<\/p>\n 6 Weber, JZ 2018, 1022 ff.; f\u00fcr zustimmende Stellungnahmen vgl. https:\/\/www.lto.de\/recht\/hintergruende\/h\/berlin-spd-vorschlag-mietpreisdeckel-gg-gesetzgebung-kompetenz\/<\/a> und http:\/\/www.taz.de\/!5565514\/<\/a>.<\/p>\n 7 BVerwG, Urteil vom 23. April 1954 \u2013 II C 50.53, juris Rn. 40; ausf\u00fchrliche Argumentation unter https:\/\/www.spd-berlin-mitte.de\/dl\/Berliner_Mietendeckel_2019_01.pdf<\/a>.<\/p>\n 8 Die Frage der Gesetzgebungskompetenz hat allerdings eine kontroverse Debatte und eine „Gutachterschlacht“ ausgel\u00f6st. Sie muss letztlich vom Bundesverfassungsgericht verbindlich gekl\u00e4rt werden; s. dazu die Dokumentation in diesem Heft ab S. 59ff.<\/p>\nAnmerkungen:<\/span><\/h2>\n