Sie befinden sich hier: Start |Publikationen |vorgänge |Online-Artikel |

vorgänge: Artikel - 31.12.20

Eine zweifelhafte Entscheidung, die keine Rückschlüsse auf das MietenWoG zulässt

Halina Wawzyniak

Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes zum Volksbegehren Mietenstopp. In: vorgänge Nr. 231/232 (3-4/2020), S. 191-204

Im Sommer diesen Jahres stoppte der Bayerische Verfassungsgerichtshof ein Volksbegehren zur Einführung eines gesetzlichen Mietenstopps im Freistaat. Auf welchen Gründen diese Entscheidung beruht und inwiefern das die für nächstes Jahr erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dem seit diesem Jahr in Berlin geltenden Mietendeckel berührt, kommentiert Halina Wawzyniak im folgenden Beitrag.

Am 16. Juli 2020 hat der Bayerische Verfassungsgerichtshof über das Volksbegehren Mietenstopp entschieden.[1] In den Leitsätzen formulierte der Verfassungsgerichtshof zweierlei:

"Der dem Volksbegehren zugrunde liegende Gesetzentwurf ist mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen versperren die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen." (Leitsatz 2)

Weiter heißt es:

"Durch die in §§ 556 d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für den Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe." (Leitsatz 3).

Und schließlich wurde entschieden:

"Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze." (Leitsatz 4)

Der Bayerischer Verfassungsgerichtshof hat damit sehr weitgehend über die formale Frage der Rechtmäßigkeit entschieden, sich zur materiellen Rechtmäßigkeit aber nicht geäußert. Nachfolgend soll sich mit der Entscheidung auseinandergesetzt und gleichzeitig untersucht werden, inwiefern aus ihr Schlussfolgerungen auf das in Berlin beschlossene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG v. 11.2.2020)[2] gezogen werden können.

Was macht das Volksbegehren Mietenstopp aus?

Die Initiative Volksbegehren Mietenstopp in Bayern hatte einen konkreten Gesetzentwurf vorgelegt.[3] In dessen Artikel 1 legte den Geltungsbereich des geforderten Mietenstopps fest: alle Gebiete, die nach der Mieterschutzverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Zugleich regelte er die Ausnahmebereiche, in denen Mieterhöhungen weiter möglich bleiben, u.a. für öffentlich geförderte Studierenden-oder Jugendwohnheime sowie eingetragene Genossenschaften, deren Generalversammlung auf Grund eines Grundstückskaufes Mieterhöhungen beschließt.

Die zentralen Normen sind die Artikel 2 und 3. Nach dem Artikel 2 ist eine Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich verboten, es sei denn, die erhöhte Miete übersteigt nicht den Betrag von 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gleichzeitig wurde festgehalten, dass die §§ 559 bis 561 BGB unberührt bleiben, wobei dies nur gilt, soweit die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Der Artikel 3 wiederum verbietet, im Zuge der Neuvermietung eine Miete zu verlangen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB liegt. Beide Regelungen sollten für einen Zeitraum von 6 Jahren gelten.

In Artikel 4 wird festgehalten, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig den Verboten der Artikel 3 und 4 zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann mit Geldbuße bis 500.000 EUR geahndet werden.
Der Gesetzentwurf argumentiert hinsichtlich der Zuständigkeit des Landes mit dem Argument "Mietpreisverwaltungsrecht" und damit, dass die Länderzuständigkeit nach dem Grundgesetz den Regelfall darstellt. Eine bundesgesetzliche Sperre aus den Kompetenztiteln Recht der Wirtschaft und Bürgerliches Recht wird verneint. Der Mietenstopp diene der Korrektur eines Marktversagens durch Marktlenkung und damit dem Gemeinwohl.
Die Formulierung "grundsätzlich" macht schon deutlich, dass es Ausnahmen vom Verbot in Artikel 2 gibt. Und so heißt es auch in der Gesetzesbegründung:

"Der vollkommene Ausschluss der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem führte auch dazu, dass es Vermietern, die bislang in laufenden Mietverhältnissen besonders geringe Mieten verlangt haben, verwehrt wird, die Miethöhe moderat anzupassen. Dies könnte zu wirtschaftlichen Härten bei den Vermietern führen. (…) Vermietern ist es daher nach Art. 2 Abs. 1 und 3 des Gesetzentwurfs nicht verboten, die Bestandsmiete auf den Betrag von 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben."

Eine grundsätzlich mögliche Mieterhöhung nach Modernisierung soll allerdings bei dem Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt werden. Dabei ist "für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete (…) die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung in modernisiertem Zustand" maßgeblich. Soweit ein Verstoß gegen Artikel 3 vorliegt, sei dies als einer gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB anzusehen. Eine Absenkung von Mieten ist nicht vorgesehen.
Schließlich heißt es in der Begründung zu Artikel 4: "Eine Verwaltungskontrolle ist jenseits des Ordnungswidrigkeitsverfahrens, zu dem das OWiG weitere Vorgaben macht, nicht vorgesehen."

Was ist der Unterschied zwischen dem Volksbegehren in Bayern und dem MietenWoG in Berlin?

Neben deutlich weiteren Ausnahmen als im bayerischen Volksbegehren ist ein zentraler Unterschied zwischen beiden die Regelung der Aufgaben, Zuständigkeiten und Befugnisse. Der öffentlich-rechtliche Charakter des MietenWoG wird an den Regelungen des § 2 und § 5 Abs. 2 MietenWoG deutlich.[4] Explizit wird im Hinblick auf die sog. Absenkung der Mieten formuliert: "Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung überwacht die Einhaltung des Verbots nach Absatz 1. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind." Für die Überwachung der anderen Regelungen des MietenWoG sind nach § 2 Abs. 2 die Bezirksämter zuständig. Auch sie können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung des Gesetzes erforderlich sind. Die jeweils zuständigen Behörden sie ermächtigt, Mieter:innen auch jenseits eines konkreten Verwaltungsverfahrens Auskunft über die nach diesem Gesetz zulässige Miethöhe zu erteilen und es gibt eine Verpflichtung der Mieter:innen und Vermieter:innen sowie die für sie handelnden Personen, der zuständigen Stelle auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften des MietenWoG erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen. Entsprechend enthält das MietenWoG in § 10 eine Regelung zu Rechtsbehelfen und in § 11 einen Ordnungswidrigkeiten-Katalog.

Auch der Mietenstopp ist im MietenWoG etwas anders geregelt als im bayerischen Gesetzentwurf. Nach § 3 ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Zudem enthält das Gesetz eine Regelung für den Fall, dass der Wohnraum zum Stichtag noch nie als Wohnraum vermietet war, er erst nach dem Stichtag vermietet wurde und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fortbesteht. Wenn die zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich beträgt und zwei Merkmale moderner Ausstattung nach § 6 Abs. 3 aufweist, ist eine Erhöhung der zulässige Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich möglich. Schließlich ist eine Erhöhung der zulässigen Miete nach MietenWoG ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen und durch das Statistische Bundesamt zum 31. Dezember des Vorjahres festgestellten Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent möglich; dies allerdings nur, wenn dadurch die Mietobergrenzen nicht überschritten werden. Nach § 4 ist bei einer Vermietung nach Inkrafttreten des MietenWoG eine Miete oberhalb der Mietobergrenzen verboten. Die Mietobergrenzen wiederum werden im § 6 festgelegt. Anders als im bayerischen Gesetzentwurf wird also nicht unmittelbar an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft.

Eine weitere Besonderheit gegenüber dem bayerischen Gesetzentwurf ist die sog. Absenkung in § 5. Dieser regelt, dass eine überhöhte Miete verboten ist und führt eine Legaldefinition der überhöhten Miete ein. Eine überhöhte Miete ist gegeben, wenn unter Berücksichtigung der Wohnlage die Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschritten wird und eine Ausnahme nicht genehmigt ist.

Eine Genehmigung einer höheren Miete wiederum ist in einem sog. Härtefall möglich - eine Regelung, die im bayerischen Gesetzentwurf fehlte, aber in § 8 MietenWoG verankert wurde. Die Genehmigung erteilt die IBB "soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist". Es wird klargestellt, dass eine "unbillige Härte" insbesondere dann vorliegt,

"wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen."

Was ist der juristische Streit bei den Debatten um Mietenstopp und MietenWoG?

Der juristische Streit um die Regelungen zum bayerischen Mietenstopp und dem MietenWoG wird vorwiegend auf der formellen Ebene (zur Frage der Gesetzgebungskompetenz) geführt, seltener auf der materiellen Ebene. (Materiell meint an dieser Stelle beispielsweise die Frage, inwiefern die mit dem MietenWoG verbundenen Eingriffe in die Eigentumsfreiheit verfassungsrechtlich zulässig sind.) Auf die materielle Ebene soll in diesem Beitrag nicht weiter eingegangen werden.

Der Gesetzentwurf aus Bayern argumentiert in der Begründung umfassend zur Gesetzgebungskompetenz. Gleiches gilt für die Begründung zum MietenWoG. Im Gesetzentwurf aus Bayern heißt es dazu unter anderem:

"Der Freistaat verfügt (…) für ein Mietpreisverwaltungsrecht über die erforderliche Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länderzuständigkeit stellt nämlich unter dem Grundgesetz den Regelfall dar. Es bedarf daher keiner gesonderten Begründung der Länderzuständigkeit durch einen bestimmten, definierten Kompetenztitel. Maßgeblich ist allein, ob sich aus dem Grundgesetz eine bundesrechtliche Kompetenzsperre für die vorliegende Ländergesetzgebung ergibt. Dies ist nicht der Fall. Eine einschlägige ausschließliche Bundeszuständigkeit besteht nicht und kommt daher als Kompetenzsperre für das Land nicht in Betracht. Es besteht auch keine Sperre unter dem Aspekt der konkurrierenden Gesetzgebung. Eine Sperre ergibt sich weder aus der Bundeszuständigkeit für das >Recht der Wirtschaft


1

2

3

4

Vor