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Mit dem Mieten­de­ckel die Mietpreiss­pi­rale stoppen!

vorgängevorgänge Nr. 228: Wohnen - die neue soziale Frage03/2020Seite 51-57

vorgänge Nr. 228 (4/2019), S. 51-57

Die derzei­tige Konjunktur des Themas Wohnen wird wesent­lich durch die steigenden Mieten angetrie­ben. Es ist unbestritten, dass die Höhe der Mieten, insbe­son­dere in den Städten, ein erheb­li­ches Problem darstel­len. Das Land Berlin hat sich kürzlich zu einem scheinbar radikalen Schritt durch­ge­run­gen: den Mieten­de­ckel. Er ist für Deutsch­land derzeit die bekann­teste wie umstrit­tenste Maßnahme, um den weiteren Anstieg der Mieten zumin­dest vorüber­ge­hend zu stoppen.

Julian Zado vom Berliner Landes­vor­stand der SPD, der zu den Initi­a­to­rInnen des Mieten­de­ckel-­Kon­zepts gehört, erläu­tert im folgenden Beitrag, warum sich die Berliner Koali­tion zu diesem Schritt entschlossen hat und wie er umgesetzt werden soll. Er befasst sich zudem mit der umstrit­tenen Frage der Zuläs­sig­keit des Mieten­de­ckels. Sein Fazit: Der Mieten­de­ckel ist ein dringend notwen­diger Schritt, mit dem die Politik zeigt, dass sie auf sozial­po­li­ti­sche Probleme auch kurzfristig reagieren kann.

12,50 Euro pro Quadrat­meter – so viel müssen Berli­ne­rinnen und Berliner bezahlen, wenn sie in Berlin in halbwegs zentraler Lage eine Wohnung suchen. Da hilft es auch nichts, wenn die Durch­schnitts­miete immer noch günstiger ist als in München. Wer eine Wohnung sucht, findet in der Regel keine – jeden­falls keine bezahl­bare: das ist die Reali­tät.

Es ist deshalb kein Wunder, dass in Berlin radikale und innova­tive Ideen disku­tiert werden, um die Mieten-­Pro­ble­matik in den Griff zu bekom­men. Den Anfang machte dabei die Initia­tive Deutsche Wohnen & Co enteignen, die Ende 2018 öffent­lich forderte, zum ersten Mal in der Geschichte der Bundes­re­pu­blik den Artikel 15 des Grund­ge­setzes – also die Verge­sell­schaf­tung – anzuwenden und dafür ein entspre­chendes Volks­be­gehren startete.

Ein anderer Ansatz ist der Berliner Mieten­de­ckel, mit dem eine massive und so noch nie dagewe­sene Regulie­rung des Mietmarkts gefor­dert wurde. Dieses Instru­ment wird erst seit dem 18. Februar 2019 politisch und öffent­lich disku­tiert.[1] Ins Rollen gebracht wurde der Mieten­de­ckel durch einen von Eva Högl, Kilian Wegner und dem Autor im Tages­s­piegel vom 18. Januar 2019[2] veröf­fent­lichten Artikel, der erstmals die Idee von Peter Weber aus der Juris­ten­zei­tung aufgriff, das Berliner Landes­recht für die Mieten­re­gu­lie­rung stärker zu nutzen.[3]

Der von den Autoren kurze Zeit später veröf­fent­lichte Vorschlag sah vor, die Mieten in Berlin – ausge­nommen Neubau – für fünf Jahre einzu­frie­ren.[4] Schnell war klar, dass er das Poten­tial besitze, den mieten­po­li­ti­schen Still­stand auf Bundes­ebene zu durch­bre­chen. Still­stand deshalb, weil weitge­hende Forde­rungen nach einer Mietre­gu­lie­rung nicht völlig neu waren. So forderte etwa noch im Herbst 2018 die SPD einen fünfjäh­rigen Mieten­stopp.[5] Diese Vorschläge setzten jedoch auf Regulie­rungen im Mietrecht und damit auf Bundes­ebene an. Das war die Krux: Aufgrund des Wider­stands der im Bund mitre­gie­renden Union gegen noch so minimale Eingriffe in den Mieten­markt bestand keine realis­ti­sche Umset­zungs­per­spek­tive für eine so weitge­hende Forde­rung.

Die Lösung brachte erst die Forde­rung der SPD Berlin nach einem Mieten­de­ckel. Denn diese setzte auf Landes­ebene an, wo in Berlin mit rot-rot-­grün eine linke Regie­rung regiert, deren erklärtes Ziel es ist, die Mieten­pro­ble­matik in der Stadt in den Griff zu kriegen.

Das ist dringend nötig, denn die Mieten­pro­ble­matik betrifft nicht mehr nur Menschen mit geringem Einkommen (obwohl dies schon schlimm genug ist), sondern sogar solche, die gut verdie­nen. Wer Kinder hat und sich deswegen oder aus anderen Gründen „vergrö­ßern“ möchte, findet eine Wohnung – wenn überhaupt – nur noch in weit entfernten Kiezen und müsste das eigene Leben, das soziale Umfeld und vieles mehr radikal ändern. Menschen werden verdrängt aus den Kiezen, in denen sie leben und arbei­ten. Die wirtschaft­li­chen Unter­schiede zwischen Arm und Reich werden so immer stärker auch räumlich zemen­tiert. Das leistet der Spaltung der Gesell­schaft Vorschub.

Warum reichen die alten Rezepte nicht aus?

Wohnungs­po­litik ist spätes­tens seit den 2010er-Jahren ein viel disku­tiertes und immer wichtiger werdendes politi­sches Thema. Warum werden erst jetzt derart neue und weitge­hende Vorschläge disku­tiert? Die klassi­schen Maßnahmen der Wohnungs­po­litik sind:

  • Wohnungs­neubau, der den Wohnungs­markt entspannen soll,
  • Rekom­mu­na­li­sie­rung, wodurch der Mietmarkt staat­lich direkt reguliert werden kann und
  • die Regulie­rung der Mietpreise.

Diese Maßnahmen haben lange funktio­niert. Doch in den letzten Jahren waren sie immer weniger effek­tiv. Die Wirkung dieser Instru­mente reicht nicht mehr aus.

Erstens: Wohnungs­neubau hat Priorität, ist aber kein Allheil­mittel

Beim Wohnungsbau muss sicher­ge­stellt werden, dass nicht nur teure Wohnungen entstehen, die die Mieten weiter in die Höhe treiben. Instru­mente stehen hierfür zur Verfü­gung: Da Inves­toren darauf angewiesen sind, von den Kommunen Baurecht zu erhalten, haben diese einen Hebel in der Hand, Inves­toren zu verpflichten, zu einem gewissen Anteil auch günstige Wohnungen zu bauen und diese (zumin­dest auf Zeit) mit einer Mietpreis­bin­dung zu belegen. Auch kann günstiger Wohnraum dort entstehen, wo der Staat eigenes Bauland über Erbbau­rechte zur Bebauung an Private vergibt oder direkt selbst baut. Die günstigen Wohnungen, die auf diese Weise entstehen, reichen aber nicht aus. Zudem sind die positiven Effekte des Wohnungs­baus erst nach einigen Jahren der Planungs- und Bauzeit spürbar. Der Wohnungsbau ist damit ein wichtiges Instru­ment sozial­de­mo­kra­ti­scher Wohnungs­po­litik, reicht aber allein nicht aus.

Zweitens: Mietpreis­ent­wick­lung durch Rekom­mu­na­li­sie­rung bremsen

Wie nicht zuletzt das Beispiel der Stadt Wien zeigt, hat ein starker kommu­naler Wohnungs­sektor einen erheb­li­chen Einfluss auf die Stabi­li­sie­rung des Mietni­veaus. Es ist daher richtig, dass die öffent­liche Hand vieler­orts die verhee­rende Priva­ti­sie­rungs­po­litik der 1990er und frühen 2000er Jahre rückgängig macht und in erheb­li­chem Umfang Wohnraum rekom­mu­na­li­siert. Aller­dings hat diese Strategie auch ihre Grenzen. Der Ankauf von Wohnungen ist teuer und oftmals stehen auch nicht genügend Wohnungen zum Verkauf.

Drittens: Zivil­recht­liche Mietpreis­re­geln reichen nicht aus

Mieten können reguliert werden. Dieses Instru­ment besei­tigt das Problem zwar nicht struk­tu­rell, da durch Mietre­gu­lie­rung allein das Wohnungs­an­gebot nicht ausge­weitet wird. Mietre­gu­lie­rung kann aber verhin­dern, dass die Wohnraum­knapp­heit zur Profit­ma­xi­mie­rung ausge­nutzt wird und die Verdrän­gung so ungebremst weiter­geht. Die SPD kämpft seit 2013 intensiv für eine zivil­recht­liche Mietpreis­bremse, hat diese im Jahr 2014 durch­ge­setzt und im Jahr 2018 weiter verschärft. Auch die verschärfte Fassung enthält aber Ausnahmen und wirkt zudem nur dann, wenn Mieter sich aktiv gegen rechts­wid­rige Mieten zu Wehr setzen, was zu wenige tatsäch­lich tun.

Ein neuer Ansatz: Der Mieten­de­ckel

Deshalb ist es klar, dass andere, weiter­ge­hende Instru­mente notwendig sind, um den Miete­n­an­stieg schnell und konse­quent zu stoppen. Ein solches Instru­ment ist der nun in Berlin beschlos­sene öffent­lich-recht­liche Mieten­de­ckel. Er könnte zumin­dest in den Ländern, in denen die SPD ohne die Union regiert, eine völlig neue Möglich­keit der politi­schen Gestal­tung eröff­nen.

Zur Zuläs­sig­keit des Mieten­de­ckels

Aber ist der Mieten­de­ckel überhaupt verfas­sungs­recht­lich zuläs­sig? Bei dieser Frage geht es nicht nur um die in Artikel 14 Grund­ge­setz veran­kerte Eigen­tums­frei­heit. Es stellt sich auch die Frage nach der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Landes. Denn bisher hat nur der Bund das Mietrecht geregelt.

Dass es eine ungenutzte und offenbar unbemerkte Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz der Länder gibt, wurde erstmals von Weber im November 2018 disku­tiert.[6] Ausgangs­punkt seiner Überle­gungen ist, dass auf Bundes­ebene jahrzehn­te­lang öffent­lich-recht­liche Mietpreis­re­gu­la­rien in Kraft waren, die sich auf den Kompe­tenz­titel für das „Recht des Wohnungs­wesen“ stütz­ten. Diese Regula­rien wurden zum Jahres­wechsel 1987/1988 gegen den Wider­stand der SPD endgültig abgeschafft. So schlum­merte die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz seitdem weitge­hend ungenutzt vor sich hin, bis sie im Zuge der Födera­lis­mus­re­form 2006 in den Kompe­tenz­be­reich der Länder überführt wurde.

Dass sie seitdem übersehen wurde, mag erstaunen, kann aber damit erklärt werden, dass 2006 in vielen Großstädten noch keine beson­dere Wohnungs­knapp­heit herrschte. So war in Berlin noch bis 2010 eher Leerstand als Knapp­heit das politisch disku­tierte Problem. Der rasante Miete­n­an­stieg erfolgte erst in den letzten Jahren.

Dass es dabei nicht zu einer Überschnei­dung des im BGB geregelten Mietrechts und des öffent­lich-recht­li­chem Mieten­de­ckels kommt, liegt an der Unter­schei­dung von zivil­recht­li­cher und öffent­lich-recht­li­cher Mieten­re­gu­lie­rung.

Der Unter­schied liegt darin, dass zivil­recht­liche Mietpreis­re­ge­lungen unmit­tel­baren Einfluss darauf nehmen, welche Rechte sich die Parteien im Rahmen ihrer Vertrags­frei­heit durch mietver­trag­liche Regelungen gegen­seitig einräumen können. Beim öffent­lich-recht­li­chen Mietpreis­recht können Preis­re­ge­lungen unabhängig und entgegen von zivil­recht­lich per se mögli­chen Verein­ba­rungen durch­ge­setzt werden. Diesen Unter­schied hat das Bundes­ver­wal­tungs­ge­richt schon Anfang der 1950er-Jahre am Beispiel der damals geltenden – zweifels­frei öffent­lich-recht­li­chen – Mietpreis­ver­ord­nungen auf Grund­lage von § 2 Preis­ge­setz festge­hal­ten.[7]

Deshalb wird das öffent­lich-recht­liche Mietpreis­recht nicht durch den Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Var. 1 GG („Bürger­li­ches Recht“) gesperrt. Abgestellt werden kann auf den Kompe­tenz­titel des „Rechts für Wohnungs­wesen“, der alle Angele­gen­heiten erfasst, die sich auf Wohnge­bäude bezie­hen.[8]

Umset­zung des Mieten­de­ckels

Die Umset­zung des Mieten­de­ckels war und ist – das Gesetz ist schließ­lich noch nicht verab­schiedet worden – ein unglaub­lich inten­siver und schneller Prozess, der hier nicht im Einzelnen darge­stellt werden soll. Beobachtet von der berli­ni­schen, der natio­nalen und der inter­na­ti­o­nalen Presse wurde zunächst debat­tiert, ob der Mieten­de­ckel aufgrund der skizzierten kompe­tenz­recht­li­chen Proble­matik überhaupt möglich wäre und dann, wie er ausge­staltet werden sollte. Dabei waren sich die Verant­wort­li­chen der Berliner Regie­rung darin einig, dass ein Mieten­de­ckel schnell kommen müsse, da er ein akutes Problem lösen soll.

Kontro­vers disku­tiert wurde die Frage, ob und wie man über den SPD-Vor­schlag eines Mieten­de­ckels hinaus sogar eine Regelung beschließen solle, nach der Mieten abgesenkt werden können. Ziel einer solchen Absen­kung wäre es, das Mietni­veau aus Zeiten eines ausge­gli­chenen Wohnungs­markts, also etwa von 2013, zu errei­chen. Der Vorschlag der zustän­digen Senatorin Lompscher war, die Mieten auf 30 Prozent des indivi­du­ellen Haushalts­net­to­ein­kom­mens des jewei­ligen Mieters bzw.

der Mieterin abzusen­ken. Dies wäre einer wohnungs­recht­li­chen Subjekt­för­de­rung gleich­ge­kommen, die vom rein objekt­be­zo­genen Kompe­tenz­titel des „Rechts des Wohnungs­we­sens“ nicht mehr gedeckt gewesen wäre. Außerdem wäre eine Absen­kung verwal­tungs­tech­nisch undurch­führbar gewesen. Schließ­lich hätte sie falsche Anreize gesetzt, nämlich an Mieter*innen mit beson­ders hohem Einkommen zu vermie­ten.

Die Einigung über den Mietde­ckel, die nunmehr erreicht wurde, sieht im Wesent­li­chen vor, den von der SPD gefor­derten Mieten­stopp für fünf Jahre zu beschließen und ihn um die Möglich­keit der Absen­kung beson­ders hoher Mieten zu ergänzen, wobei die Regelung zur Absen­kung zeitver­zö­gert in Kraft tritt. Im Einzel­nen:

• Die öffent­lich-recht­liche Begren­zung der Mieten soll durch ein Landes­ge­setz erfolgen, welches das Abgeord­ne­ten­haus von Berlin noch beschließen muss.

• Es wird ein Mieten­stopp für fünf Jahre einge­führt. Ab 2022 wird die Möglich­keit einer Anpas­sung von 1,3 % pro Jahr geschaf­fen.

• Zur Festle­gung der Mieto­ber­grenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspie­gels 2013 mit der Realloh­n­ent­wick­lung bis 2019 fortge­schrie­ben.

• Bei der Wieder­ver­mie­tung von Wohnungen darf höchs­tens die am 18. Juni 2019 wirksam verein­barte Miete aus dem vorhe­rigen Mietver­hältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der Mieto­ber­grenze, ist sie darauf zu kappen.

• In beste­henden Mietver­hält­nissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen können, wenn diese um mehr als 20 % über der zuläs­sigen Mieto­ber­grenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/m²), mittlere Lage (-9 ct/m²) und gute Lage (+74 ct/m²) berück­sich­tigt. Die Regelungen werden erst neun Monate nach Inkraft­treten des Gesetzes angewen­det.

• Liegt die Miete einer modern ausge­stat­teten Wohnung beson­ders niedrig (unter 5,02 Euro/m²), darf diese bei Wieder­ver­mie­tung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/m² angehoben werden.

• Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/m² umgelegt werden.

• Es besteht eine Anzei­ge­pflicht. Für darüber hinaus­ge­hende Moder­ni­sie­rungs­kosten sollen Förder­pro­gramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter*innen ist nicht zuläs­sig.

• Bei wirtschaft­li­chen Härte­fällen der Vermie­ter*innen sollen Mieter­hö­hungen geneh­migt werden, wenn das zur Vermei­dung der Substanz­ge­fähr­dung und von Verlusten zwingend erfor­der­lich ist.

• Die geneh­migten Mieter­hö­hungen oberhalb der Mieto­ber­werte sollen durch einen Mietzu­schuss bei WBS-be­rech­tigten Haushalten abgefe­dert werden. Der Mietzu­schuss darf höchs­tens dem die Mieto­ber­grenze überschrei­tenden Betrag entspre­chen.

• Verstöße gegen die Anfor­de­rungen des Berliner Mieten­ge­setzes werden als Ordnungs­wid­rig­keit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahn­det.[9]

Das Regelungs­kon­zept ist davon geprägt, die Forde­rungen nach einem Mieten­de­ckel und einer Mietpreis­be­gren­zung bei beste­henden Mietver­hält­nissen in einen angemes­senen Ausgleich zu bringen. So ist die verzö­gerte Einfüh­rung der Absen­kungs­mög­lich­keit sinnvoll und notwendig, weil dafür überhaupt erst einmal Verwal­tungs­ka­pa­zi­täten aufge­baut werden müssen, vor allem Personal einge­stellt werden muss.

Die Möglich­keit, auch in beste­henden Mietver­hält­nissen den Mietpreis zu begrenzen, ist vom Gedanken getragen, dass 2013 grund­sätz­lich ein angemes­sener Mietmarkt vorhanden war, sodass dieses Jahr der richtige „Ausgangs­punkt“ ist. Davon ausge­hend wird das Mietni­veau anhand der Realloh­n­ent­wick­lung vorge­schrieben („normale Infla­tion“) und bildet damit ein virtu­elles, angemes­senes Mietni­veau für 2019 ab. Begrenzt werden kann dann auf dieses Mietni­veau („Mieto­ber­grenze“) plus 20 Prozent. Der 20-%-Aufschlag ist dabei angelehnt an die Defini­tion des Mietwu­chers in § 5 Wirtschaftss­traf­ge­setz­buch. Der Gedanke ist, dass eben nicht jede Überschrei­tung des angemes­senen Mietni­veaus, sondern nur beson­ders extreme Mieten verboten werden sollen.

Klar ist, dass diese Form der Mietre­gu­lie­rung einen massiven Eingriff in die Eigen­tums­frei­heit bedeu­tet. Schon das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist ein deutlich inten­si­verer Eingriff als die auf Bundes­ebene beste­hende und verfas­sungs­recht­lich zuläs­sige Mietpreis­bremse. Schon gegen die Mietpreis­bremse wurde eine massive Lobby­-­Kam­pagne der Eigen­tü­mer-­Seite in Gang gesetzt. Ein noch darüber hinaus gehendes Limitieren von Mietpreisen in beste­henden Mietver­hält­nissen inten­si­viert diesen Eingriff. Jedoch sind auch inten­sive Eingriffe in die Eigen­tums­frei­heit gerecht­fer­tigt, wenn sie im Sinne des Gemein­wohls erfol­gen. Das hat das Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt immer wieder bestä­tigt.

Fazit

Der Mieten­de­ckel ist ein notwen­diger und dringender politi­scher Schritt, um die für die Bürger*innen zuneh­mende Bedro­hung ihrer Lebens­si­tua­tion durch steigende Mieten einzu­däm­men. Er hat massive, anhal­tende Wider­stände vor allem seitens der Immobi­li­en­branche ausge­löst und ist politisch sehr umstrit­ten. Dies ist ein Zeichen dafür, dass er mehr ist als ein Symbol, sondern geeignet ist, die Mietver­hält­nisse nachhaltig zu verän­dern. Im Gegen­satz zu ebenfalls weitge­henden Forde­rungen wie der nach einer Verge­sell­schaf­tung großer Wohnungs­un­ter­nehmen wirkt er zudem äußerst kurzfristig und verän­dert auf diese Weise die Wohnungs­si­tua­tion schnell und unmit­tel­bar. Dies dürfte ein Grund dafür sein, dass nicht nur seine konkrete Ausge­stal­tung, sondern das Mittel allge­mein auf so massive Ableh­nung seitens der sonst auf Ruhe bedachten Immobi­li­en­-Lobby stößt.

Berlin zeigt mit dem Projekt, dass es möglich ist, gesell­schaft­liche Verhält­nisse nachhaltig zu verän­dern. Der Mieten­de­ckel ist auch ein Symbol dafür, dass politi­sche Arbeit keines­wegs nur von der Hoffnung auf langfris­tige Verän­de­rungen leben muss, weil kurzfristig ohnehin nur „kosme­ti­sche“ Änderungen möglich wären. Der Mieten­de­ckel zeigt, dass die Politik auf politi­sche Probleme auch kurzfristig reagieren kann.

DR. JULIAN ZADO (*1984) lebt und arbeitet als Jurist in Berlin und ist stell­ver­tre­tender Landes­vor­sit­zender der SPD Berlin.

Anmerkungen:

1 Vgl. statt vieler nur https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/spd-will-hoechstpreis-fuer-mieten-in-berlin-15996048.html.

2 https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berlin-koennte-eine-eigene-mietpreisregulierung-einfuehren/23880014.html.

3 Weber, JZ 2018, 1022 ff.

4 https://www.spd-berlin-mitte.de/dl/Berliner_Mieten­de­ckel_2019_01.pdf.

5 https://www.tagesspiegel.de/politik/mietenstopp-plaene-der-spd-wohnen-ohne-angst/23015402.html.

6 Weber, JZ 2018, 1022 ff.; für zustim­mende Stellung­nahmen vgl. https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/berlin-spd-vorschlag-mietpreisdeckel-gg-gesetzgebung-kompetenz/ und http://www.taz.de/!5565514/.

7 BVerwG, Urteil vom 23. April 1954 – II C 50.53, juris Rn. 40; ausführ­liche Argumen­ta­tion unter https://www.spd-berlin-mitte.de/dl/Berliner_Mieten­de­ckel_2019_01.pdf.

8 Die Frage der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz hat aller­dings eine kontro­verse Debatte und eine „Gutacht­er­schlacht“ ausge­löst. Sie muss letzt­lich vom Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt verbind­lich geklärt werden; s. dazu die Dokumen­ta­tion in diesem Heft ab S. 59ff.

9 Presse­mit­tei­lung der Senats­ver­wal­tung für Stadt­ent­wick­lung und Wohnen vom 20.11.2019, https://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltex­t.s­html?arch_1910/nach­richt6802.html.

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