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Öffent­lich bauen statt Private fördern! Ein neuer kommu­naler Wohnungsbau als realis­ti­sche Antwort auf die Wohnungs­frage

vorgängevorgänge Nr. 228: Wohnen - die neue soziale Frage03/2020Seite 29-49

vorgänge Nr. 228 (4/2019), S. 29-49

Der folgende Beitrag unter­nimmt zunächst eine Bestands­auf­nahme der Vertei­lung des Wohnei­gen­tums sowie der Schaf­fung neuen Wohnraums. Darauf aufbauend setzt er sich mit den wichtigsten sozial­po­li­ti­schen Modellen ausein­ander, mit denen unzumut­bare Mieten abgefe­dert werden sollen. Auf längere Sicht hält er sie für wenig geeignet, den rasanten Rückgang bezahl­baren und dennoch quali­ta­tiven Wohnraums aufzu­hal­ten. Die gegen­wär­tige Entwick­lung am Wohnungs­markt verschärfe die soziale Segre­ga­tion der Wohnquar­tiere. Die Lösung aus diesem Dilemma biete allein der (Wieder-)Aufbau eines kommu­nalen Wohnungs­be­standes, der langfristig von der öffent­li­chen Hand bewirt­schaftet werde.

In der deutschen Wohnungs­po­litik hat sich in den letzten Jahren viel geändert. An die Stelle demon­s­tra­tiver Passi­vität ist teils hekti­sche Betrieb­s­am­keit getre­ten. Während die Bundes­po­litik sich aber nur zaghaft bewegt, hat die Kritik an steigenden Wohnkosten und fehlenden Wohnungen auf der Ebene der Städte und Länder zu prakti­schen Vorschlägen geführt, die weit über die beste­henden Regulie­rungen hinaus­ge­hen. So sollen kommu­nale Wohnungs­un­ter­nehmen gestärkt oder wieder gegründet werden. Am 30. Januar 2020 hat das Berliner Abgeord­ne­ten­haus mit den Stimmen der SPD, LINKEN und Grünen den sogenannten Mieten­de­ckel beschlos­sen.1 In der Begrün­dung des Geset­zes­vor­ha­bens heißt es knapp: „Die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum konnte bisher nicht durch eine entspre­chende Angebot­s­er­wei­te­rung durch ausrei­chenden Neubau gedeckt werden.“ (SenStadt­Wohn 2019, 2) Es sei festzu­stellen, dass „der Druck auf Angebots- und Bestands­mieten durch eine gestie­gene Rendi­teer­war­tung der Eigen­tümer wächst. Die Wohnungs­markt­an­span­nung verschärft sich in Berlin daher mit der Folge, dass die Mieten stärker als die Einkommen steigen.“ Bis zur „Entspan­nung auf dem Wohnungs­markt“, insbe­son­dere durch eine „zügige Auswei­tung des Wohnungs­an­ge­bots“, sollen deshalb für fünf Jahre Mieter­hö­hungen stark limitiert werden und Obergrenzen gelten, die sich am Mietspiegel 2013 orien­tie­ren.

Abgesehen vom Neubau und den Sonder­re­ge­lungen im Sozial­woh­nungsbau umfasst das Landes­ge­setz die gesamte Breite des Berliner Mietwoh­nungs­markts. Entspre­chend heftig sind die Reakti­onen der Eigen­tü­mer­seite und ihrer Lobby. Eine Verfas­sungs­klage gegen das Gesetz ist von Seiten der CDU und FDP bereits in Vorbe­rei­tung. Ausgangs­punkt der besitz­bür­ger­li­chen Kritik sind die Eigen­tums­ga­rantie des Grund­ge­setzes und der privat­recht­liche Charakter des Mietver­hält­nisses, der nur auf Bundes­ebene zu regulieren sei. Auch der Mieter­schutz liege in der Kompe­tenz des Bundes, der insbe­son­dere in den Gesetzen zur „Miet­preis­bremse“ davon recht­zeitig Gebrauch gemacht habe.

Die Position der Berliner Landes­re­gie­rung stützt sich dagegen auf eine Argumen­ta­tion, die der Jurist Peter Weber im Herbst 2018 vorge­legt hat: Schon seit der Födera­lis­mus­re­form 2006 hätten die Bundes­länder eine eigene Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz im Wohnungs­we­sen. Diese Landes­kom­pe­tenz mache es möglich, Miethöhen durch ein öffent­li­ches Preis­recht zu begrenzen – was offenbar zwölf Jahre lang niemand in Politik, Wissen­schaft und Verwal­tung aufge­fallen war. Die Idee eines Mieten­de­ckels wurde zuerst von der SPD stark gemacht und später insbe­son­dere von der Links­partei aufge­griffen (Weber 2018, Holm 2019). Wie die Gerichte entscheiden werden, ist offen.

Schon heute aber steht fest, an welche Grenzen der Mieten­de­ckel in seiner Anwen­dung stoßen wird. Erstens ist absehbar, dass die Vermieter geeig­nete Umgehungs­stra­te­gien suchen und finden werden. Es wird sich eine Grauzone des Wohnungs­markts bilden, in der mit aller­hand Trick­se­reien und kreativen Konstruk­ti­onen Mietein­nahmen oberhalb des Erlaubten reali­siert werden.

Zweitens wird es große Vollzugs­pro­bleme geben. Recht setzt sich nicht von selbst durch. Auch wenn es sich um öffent­li­ches und nicht privates Preis­recht handelt: Den Mieten­de­ckel tatsäch­lich zur Anwen­dung zu bringen, wird entschei­dend von den Mieter*innen abhängen, denn die öffent­liche Verwal­tung wird nicht von sich aus, sondern nur auf Antrag tätig. Und selbst dort, wo die Verwal­tung tätig wird, ist bisher völlig unklar, wie sie diese Aufgabe angesichts der faktisch nicht existie­renden Wohnungs­ämter in den Berliner Bezirken überhaupt schul­tern soll.

In den Umset­zungs­pro­blemen zeigt sich, dass der Mieten­de­ckel an einem Symptom ansetzt, nicht an den Ursachen. Ein Mieten­stopp kann der Wohnungs­po­litik nur etwas Zeit verschaf­fen. Doch diese Zeit muss auch genutzt werden. Im Sonder­me­mo­randum „Gutes Wohnen für alle“ stellt die Arbeits­gruppe Alter­na­tive Wirtschafts­po­litik (2019) hierzu fest: „Zur kurzfris­tigen Entlas­tung kann ein Staat, ein Bundes­land oder auch eine Kommune immer nur auf Regulie­rung setzen – dies gilt auch für viele andere Politik­be­rei­che. Notwendig ist aber, dass der Regulie­rung auch die Gestal­tung folgt.“ (S. 8) Wie in der Geset­zes­be­grün­dung angeführt geht es um eine „zügige Auswei­tung des Wohnungs­an­ge­bots“.

1. Politik, Bauwirt­schaft und Wohnungs­markt seit 1990

Zur Anpas­sung des Wohnungs­marktes an die wirtschaft­liche Dynamik waren immer staat­liche Inter­ven­ti­onen nötig. Dazu gehörten Mieto­ber­grenzen ebenso wie steuer­liche Förde­run­gen. Die Vorstädte in den USA waren die fordis­ti­sche Kombi­na­tion von Auto und billigem Hausbau mit der staat­li­chen Förde­rung des Hypothe­ken­marktes, insbe­son­dere in Form der Absetz­bar­keit der Hypothe­ken­zah­lungen von der Einkom­mens­steuer (Isenburg 2002, Gerhardt 2010). In der Bundes­re­pu­blik entwi­ckelte sich mit den Neubau­pro­grammen der Nachkriegs­zeit ein „sozi­aler Wohnungsbau“ als Inves­to­ren­för­de­rung mit „sozi­aler Zwischen­nut­zung“ (Donner 2000). Flankiert wurde er durch die Schaf­fung des Wohngelds als Lohnsub­ven­tion. Mit der Wirtschafts­krise der 1970er Jahre setzte sich dann eine Orien­tie­rung auf einen residu­alen Wohnungsbau durch. Das hieß: Nur mehr für beson­ders Bedürf­tige sollten beson­dere Wohnungen mit staat­li­cher Förde­rung bereit­ge­stellt werden. Ein integraler Wohnungsbau mit einer breiten sozialen Mischung hatte in der Bundes­re­pu­blik keine parla­men­ta­ri­schen Fürspre­che­rinnen und Fürspre­cher. Die Folgen für den Wohnungs­neubau wurden rasch deutlich.

Für die Bundes­re­pu­blik war in den 1990er Jahren ein durchweg fehlendes Problem­be­wusst­sein für die Wohnungs­frage kennzeich­nend. In den alten Bundes­län­dern hatte sich die markt­wirt­schaft­liche „Norma­li­sie­rung“ der Wohnungs­wirt­schaft in der Abschaf­fung der Wohnungs­ge­mein­nüt­zig­keit manifes­tiert. In den neuen Ländern ging es um die Balance zwischen der Inves­ti­ti­ons­för­de­rung und dem Umgang mit dem deutli­chen Bevöl­ke­rungs­rü­ck­gang. Neoli­be­rale Priva­ti­sie­rungs­pro­gramme trafen nur lokal auf entschlos­senen Wider­stand.

Der Neubau von Sozial­woh­nungen wurde weitge­hend einge­stellt. System­be­dingt sank die Anzahl der gebun­denen Wohnungen, sobald die Förde­rung auslief. Im Jahr 1988 gab es in Bayern 495.240 Sozial­woh­nungen, im Jahr 2014 waren es nur mehr 147.078. In Berlin sank die Zahl der Sozial­woh­nungen im gleichen Zeitraum von 339.828 auf 135.346, in NRW von 1.410.950 auf 488.858 (Bundes­re­gie­rung 2017a). Selbst in den neuen Ländern, die erst in den 1990er Jahren in das System einge­stiegen waren, ging die Zahl der Sozial­woh­nungen inzwi­schen deutlich zurück, in Branden­burg beispiels­weise von 113.215 im Jahr 2004 auf noch 48.911 im Jahr 2016 (Bundes­re­gie­rung 2017a).

Ein entschei­dendes Feld sozial­staat­li­chen Handelns wurde syste­ma­tisch geräumt. Anfang 2005 wechselte in Berlin ein Großteil des Perso­nals der Wohnungs­ämter in die Jobcenter – die alte Aufgabe schien überf­lüs­sig. Ende 2005 wurde mit der Eigen­heim­zu­lage sogar ein Eckpfeiler der bundes­deut­schen Eigen­tums­för­de­rung und Regio­nal­ent­wick­lung gestri­chen, mit der Födera­lis­mus­re­form 2006 die Zustän­dig­keit für den sozialen Wohnungsbau in die allei­nige Verant­wor­tung der Bundes­länder übertra­gen. Doch die meisten Bundes­länder kamen ihrer Verant­wor­tung für den sozialen Wohnungsbau nicht nach.

Die Verei­ni­gung verschaffte der deutschen Bauwirt­schaft einen kurzen Boom. Der Anteil des Wohnungs­baus an allen Inves­ti­ti­onen stieg in den Jahren 1994 bis 1999 auf über 30 Prozent und lag zwischen 1993 und 1999 bei mehr als 7 Prozent des Brutto­in­land­s­pro­dukts. Doch auch in diesem Boom wurde die Inves­ti­ti­ons­quote (= Inves­ti­ti­o­nen/BIP) der frühen 1970er nicht erreicht, und er brach 1999 ab. Die sinkenden Neubau­zahlen ab Ende der 1990er Jahre galten aber nur als Krise der Bauwirt­schaft und nicht als Problem des Wohnungs­markts. Symbol der Krise der Bauwirt­schaft wurde die öffent­lich­keits­wirk­same Pleite der Philipp Holzmann AG 1999-2002.

In den acht Jahren zwischen 1996 und 2004 verrin­gerte sich die Anzahl der Bauun­ter­nehmen mit mehr als 20 Beschäf­tigten um über 40 Prozent. Die Beschäf­ti­gung im Bauge­werbe, die von 1991 bis 1995 von 2,8 Milli­onen auf 3,2 Milli­onen zugenommen hatte, ging bis 2006 um über eine Million zurück. Insbe­son­dere in Ostdeut­sch­land war der Rückgang nach 1999 massiv. Inzwi­schen hat die Zahl der Erwerbs­tä­tigen im Bauge­werbe wieder 2,5 Milli­onen erreicht. Diese Zahlen geben nur einen groben Hinweis, in welchem Umfang in der Bauwirt­schaft Quali­fi­ka­ti­onen und Arbeits­er­fah­rungen entwertet und zerstört worden sind – mit langfris­tigen Folgen: Die DB-Re­se­arch machte im Januar 2019 neben der alten Bauland­frage den Arbeits­kräf­temangel als zentralen Engpass des Wohnungs­baus aus (Möbert 2019).

Die Jahrtau­send­wende war gekenn­zeichnet von einer regel­rechten Welle der Wohnungs­pri­va­ti­sie­rung. Der verkaufs­wil­ligen Politik standen in dieser ersten Verkaufs­welle finanz­starke Inves­toren überwie­gend aus den USA gegen­über. Die Priva­te-E­qui­ty­-­Branche hatte bei ihrer Suche nach Verwer­tungs­mög­lich­keiten die Wohnungs­ge­sell­schaften als Rendi­te­quelle entdeckt. Neben Cerberus trat eine Reihe weiterer finanz­starker und global agierender Priva­te-E­qui­ty­-­Fonds (Terra Firma, Fortress, Oaktree etc.) erstmals auf den hiesigen Wohnungs­märkten auf. Sie profi­tierten von der neoli­be­ralen Politik. „Mit dem Wegfall der Wohnungs­ge­mein­nüt­zig­keit im Jahr 1990 und der seit 2002 geltenden Steuer­frei­heit bei der Veräu­ße­rung von inlän­di­schen Kapital­ge­sell­schaften“, so ein BBSR-­Be­richt im Rückblick, waren „entschei­dende Hürden für die Priva­ti­sie­rung ehemals gemein­nüt­ziger Wohnungs­un­ter­nehmen aus dem Weg geräumt worden“ (BBSR 2017a, S. 20). Im Ergebnis hatten Ende 2015 börsen­no­tierte Wohnungs­un­ter­nehmen etwa 900.000 Wohnungen in ihrem Bestand (BBSR 2017a, S. 29). Auf den Wohnungs­märkten (insbe­son­dere in den Ballungs­zen­tren) war eine deutliche Macht­ver­schie­bung zugunsten aggressiv agierender Akteu­rinnen und Akteure zu beobach­ten. Auch tradi­ti­o­nelle Wohnungs­un­ter­nehmen passten ihre Unter­neh­mens­po­litik dem neuen Trend an – unter­stützt von einer Politik, die auf markt­wirt­schaft­liche, nicht zuletzt finanz­markt­wirt­schaft­liche Lösungen setzte.

Die offene Anbie­de­rung an die Finanz­märkte ist seit der Krise der Jahre 2007 und 2008 nicht mehr „poli­tisch korrekt“ und wird in der Öffent­lich­keit vermie­den. Aber die Ergeb­nisse der Priva­ti­sie­rungen wirken fort. Im Zeitraum zwischen 2008 und 2009 kamen die Verän­de­rungen zum Tragen, die zur aktuellen Krise auf dem Wohnungs­markt führten. Zum einen senkte der politisch gewollte Druck auf die Reallöhne (Hartz IV) die Kaufkraft der Durch­schnitts­haus­halte, was einen profi­ta­blen Geschoss­woh­nungsbau außer in bestimmten Markt­seg­menten ausschloss. Zum anderen hatten die rückläu­figen Neubau­zahlen den Wohnungs­markt bereits verengt.

2. Wohnraum­mangel und Mietstei­ge­rungen

In Deutsch­land fehlen heute über eine Million Wohnun­gen. Die offizi­ellen Projek­ti­onen gehen von einem notwen­digen Neubau in der Größen­ord­nung von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Die Wohnungen, die aktuell gebaut werden, sind aber für Norma­l­ver­die­nende regel­mäßig zu teuer. Es mangelt vor allem an kleinen und mittel­großen Mietwoh­nungen für norma­l­ver­die­nende und einkom­mens­schwache Haushalte in den Großstädten und Ballungs­zen­tren. Die Neubau­zahlen haben sich zwar mit etwa 300.000 im Jahr 2018 gegen­über dem Tiefpunkt 2009/2010 verdop­pelt. Die inten­si­vierte amtliche Begleit­for­schung stellt „eine Belebung des Wohnungs­neu­baus“ fest – aber „ohne dass sich dadurch bislang eine Entspan­nung und ein preis­dämp­fender Einfluss bemerkbar machen“ (BBSR 2017b, S. 8). Der aktuelle Wohnungs­mangel führt zu steigenden Mieten, jedoch nicht zu einer adäquaten Angebot­s­er­hö­hung.

Die durch­schnitt­liche Wohnkos­ten­be­las­tung liegt – im Bundes­durch­schnitt – relativ stabil bei rund 26 Prozent des verfüg­baren Haushalt­s­ein­kom­mens. Neben robusten Mieter­rechten wirkten sich hier in den letzten Jahren die gesun­kenen Energie­preise und (in selbst genutztem Wohnei­gentum!) die geringen Zinsen aus. Bei Haushalten mit weniger als 60 Prozent des medianen Äquiva­lenzein­kom­mens (12.400 EUR pro Jahr) war dagegen schon für den Zeitraum zwischen 2010 und 2015 ein Anstieg der Wohnkos­ten­be­las­tung von 35,1 Prozent auf 41,1 Prozent zu beobachten, während sich die Wohnkos­ten­be­las­tung bei Haushalten mit einem darüber liegenden Einkommen weitge­hend konstant verhielt (BMAS 2017, S. 531). Seit 2015 hat sich die Lage nicht gebes­sert.

Werden heute Wohnungen neu vermietet, so übersteigen die am Markt reali­sier­baren Preise in vielen Städten nicht selten das Doppelte der ortsüb­li­chen Bestands­mie­ten. Nach Angaben der Bundes­re­gie­rung stiegen die Angebots­mieten von 2010 bis 2017 in 14 Großstädten um durch­schnitt­lich 34 Prozent; Berlin, München und Stutt­gart liegen deutlich darüber. Die Angebots­mieten lagen dabei – bedingt durch die hohe Nachfrage – weit über den Bestands­mie­ten. Dieser Trend hat inzwi­schen auch Gebiete jenseits der Großstädte erreicht (MEMORANDUM 2018, Bundes­bank 2019). Auch der Aufwärts­trend bei den Bestands­mieten hat sich nur konjunk­tu­rell abgeschwächt, ist aber ungebro­chen.

Der Bundes­ver­band deutscher Wohnungs- und Immobi­li­en­un­ter­nehmen geht davon aus, dass sich der Wohnungs­markt langfristig polari­sieren wird: In den einkom­mens­schwä­cheren Bereich der „Beschei­denen und Funkti­o­nalen“ einer­seits, und in den Bereich der „einkom­mens­starken Kommu­ni­ka­tiven, Anspruchs­vollen und Häusli­chen“ anderer­seits (GdW 2018). Eine markt­wirt­schaft­liche Lösung der Wohnungs­frage heißt: Eine weitere Zemen­tie­rung der gesell­schaft­li­chen Spaltung. Angesichts der akuten Engpässe bei der Flücht­lings­un­ter­brin­gung Ende 2015 macht sich mancher­orts schon die Idee breit, das Ziel eines angemes­senen Wohnens für alle gleich ganz durch die Bereit­stel­lung einer bloßen „Unter­kunft“ für Bedürf­tige zu erset­zen. In Berlin werden bereits Wohnungs­lose in nicht ausge­las­tete Sammel­un­ter­künften für Geflüch­tete unter­ge­bracht.

Ohne politi­sche Antwort wirkt der ökono­mi­sche Druck auf dem Wohnungs­markt ganz von selbst zugunsten der besit­zenden Klasse. Die sogenannte „Miet­preis­bremse“ der Großen Koali­tion hat daran nichts geändert. Denn auf angespannten Wohnungs­märkten können sich die Vermie­ter*innen ihre neuen Mieter*innen aussu­chen – und Neumie­ter*innen sind in der Regel froh, wenn sie ausge­sucht werden. Wer es sich leisten kann, wird daher auch eine überhöhte Miete für die gewünschte Wohnung zahlen.

SPD wie Union reden neuer­dings gern über den fehlenden bezahl­baren Wohnraum als „die soziale Frage unserer Zeit“. Gleich­zeitig stützen die staat­li­chen Förde­rungen die beste­henden Markt­ver­hält­nisse, die durch die extrem ungleiche Vertei­lung des Immobi­li­en­ver­mö­gens geprägt sind. Der Löwen­an­teil der öffent­li­chen Ausgaben zur „sozi­alen Siche­rung des Wohnens“ entfällt auf die Subjekt­för­de­rung, die in den Taschen der Vermieter landet und keinen neuen Wohnraum schafft: Im Jahr 2018 waren das über 16 Milli­arden Euro für die „Kosten der Unter­kunft“ nach Sozial­ge­setz­buch II und XII und weitere 1,1 Milli­arden Euro für das Wohngeld. Damit vergli­chen sind die derzeit 1,5-2 Milli­arden Euro pro Jahr zur „sozi­alen Wohnraum­för­de­rung“ des Bundes Peanuts.

3. Freiheit durch Eigen­tum?

Doch warum ist der aktuelle Wohnungsbau dort, wo er statt­findet, für Norma­l­ver­die­ne­rinnen und -verdiener zu teuer? Eine gar nicht so neue Diagnose der Probleme bei der Wohnraum­ver­sor­gung lautet: Die Bauland­preise seien schuld, es gebe einfach nicht genug Flächen. „Hohe Grund­s­tücks­preise lassen einen frei finan­zierten Wohnungs­neubau zu bezahl­baren Mieten vielfach nicht mehr zu“ (BBSR 2017d, S. 2). Aus einer betriebs­wirt­schaft­li­chen Sicht­weise klingt das plausi­bel. Ähnlich wurde der Wohnungs­markt schon Anfang der 1970er Jahre in der SPD disku­tiert, und es wurden entspre­chende Reform­vor­schläge entwi­ckelt (SPD 1972, S. 129ff.; Vogel 1972; Vogel 2017). Die Wieder­auf­nahme dieser Vorschläge heute hat aller­dings bisher weder die Gründe für das Schei­tern der Reform in den 1970er Jahren noch die sozial­wis­sen­schaft­liche Debatte dazu ernst genommen (Brede/­Diet­rich/­Ko­haupt 1976; Krätke 1981). Damals wie heute gilt: Preise fallen nicht vom Himmel. Tatsäch­lich verhält es sich bei der Preis­bil­dung für Bauland umgekehrt: Die mit den Immobi­lien erziel­baren Gewinne (z.B. durch Mitein­nahmen) führen zu den hohen Preisen für Grund­s­tü­cke.

Die entschei­dende Beson­der­heit der Nachfrage nach Wohnungen besteht darin, dass hier direkt über die räumli­chen Bedin­gungen der sozialen Repro­duk­tion entschieden wird. Für abhängig Beschäf­tigte, d.h. für die Mehrheit der Bevöl­ke­rung, beanspru­chen die Kosten der Wohnung regel­mäßig den größten Einzel­posten auf der Ausga­benseite und stellen damit einen erheb­li­chen Anteil der Repro­duk­ti­ons­kosten der Arbeits­kraft dar. Wenn es gar um den Erwerb von Wohnei­gentum geht, verfügt die Mehrzahl der Haushalte nicht über die Mittel, die teuerste Anschaf­fung ihres Lebens aus eigener Kraft zu bestreiten (Riess­land 2014).

Deshalb gab es immer zwei Wege, wie Wohnungen für die Haushalte abhängig Beschäf­tigter bereit­ge­stellt werden konnten: erstens die Mietwoh­nung und zweitens das Wohnei­gentum auf Kredit. So oft aber kapita­lis­mus­freund­liche Refor­me­rinnen und Reformer die Schaf­fung von Wohnei­gentum als Weg zu sozialer Integra­tion und Harmonie gepre­digt haben, so selten war dieser Weg erfolg­reich – und schon gar nicht von Dauer. Zwar leben nach Jahrzehnten der Eigen­heim­för­de­rung heute etwa 50 Prozent der bundes­deut­schen Haushalte in selbst genutztem Wohnei­gen­tum. Jenseits der großen Städte und im Westen gilt dies auch für die Mehrheit der abhängig Beschäf­tig­ten. Doch nur zu leicht kann die Dynamik des Kapita­lismus mit dem Wohnen in der eigenen Immobilie in Wider­spruch treten: Wenn ein neuer Job nur andern­orts zu finden ist, muss erst einmal eine neue Käuferin oder ein neuer Käufer für das alte Heim gefunden werden. Für das einmal erwor­bene Eigen­heim oder einen alten und damit günstigen Mietver­trag nehmen Milli­onen von Pendle­rinnen und Pendlern lange Arbeits­wege in Kauf.

Was den Neubau oder Erwerb von Wohnungen betrifft, so sind zwar die Inves­ti­ti­onen sehr hoch – doch wer zu solchen Inves­ti­ti­onen in der Lage ist, kann die Gebäude weit über die Nutzungs­dauer von anderen Kapital­gü­tern hinaus einset­zen. Für Immobi­li­en­ver­mögen heißt das: Die erziel­bare Miete muss die Bewirt­schaf­tungs­kosten übersteigen – aber sie ist nach oben nicht durch die Produk­ti­ons- und Finan­zie­rungs­kosten begrenzt, sondern ergibt sich allein aus der zahlungs­fä­higen Nachfrage. Aus Haus- und Grund­ei­gentum können so erheb­liche Renten­ein­kommen gezogen werden, die dann die Grund­lage der Preis­bil­dung für Gebäude und Grund­s­tücke sind (Hirsch-­Borst/ Krätke 1981, S. 58). Aller­dings ist dies in der Buchhal­tung der Unter­nehmen nicht direkt zu erken­nen: Dass „es nur der Titel einer Anzahl von Personen auf das Eigentum am Erdball ist, der sie befähigt, einen Teil der Mehra­r­beit der Gesell­schaft sich als Tribut anzueignen und mit der Entwick­lung der Produk­tion sich in stets steigendem Maß anzueignen, wird durch den Umstand verdeckt, dass die kapita­li­sierte Grund­rente, also eben dieser kapita­li­sierte Tribut als Preis des Bodens erscheint und dieser daher wie jeder andere Handels­ar­tikel verkauft werden kann“ (Marx 1894/1964, S. 784). Für die Immobi­li­e­nei­gen­tümer sieht es deshalb so aus, dass ihre Renten­ein­kommen einfach die „Verzin­sung“ ihrer Inves­ti­ti­onen darstel­len. Sie haben kein schlechtes Gewissen und alle aktuellen Vorschläge einer vorsich­tigen Re-Re­gu­lie­rung der Boden­preis waren bisher ohne Ergeb­nis. Aller­dings hat Marx in seiner Kritik der Monopol­stel­lung der Boden­ei­gen­tümer auch auf die Grenzen ihrer Macht hinge­wie­sen: „Mit der juris­ti­schen Macht dieser Personen, Porti­onen des Erdballs zu brauchen und zu mißbrau­chen, ist nichts abgemacht. Der Gebrauch derselben hängt von ökono­mi­schen Bedin­gungen ab, die von ihrem Willen unabhängig sind“ (Marx 1964: 628f).

4. Wohnei­gentum und Wohnungs­markt in Deutsch­land

In Deutsch­land gab es 2017 etwa 41 Milli­onen Wohnungen, das heißt, auf zwei Einwohner kam eine Wohnung. Bundes­weit entfallen auf eine Person im Durch­schnitt knapp 45 Quadrat­meter Wohnflä­che. Güter­seitig geht es auf dem deutschen Wohnungs­markt um Milli­onen verschie­dener Wohnungen mit ihren Ausstat­tungs­merk­malen und ihrer Lage, ihren Vorzügen und Mängeln. Spätes­tens bei auftre­tenden Mängeln wird den Nutzern klar, dass es Wohnungen nicht einfach gibt, selbst wenn man sie geschenkt bekommen würde: Sie müssen gebaut und instand­ge­halten werden.

Etwa 1,5 Milli­onen Wohnungen stehen derzeit in Deutsch­land leer. Das hat in der Regel wenig mit Mängeln, aber viel mit dem Arbeits­markt und der Bevöl­ke­rungs­ent­wick­lung zu tun. Der Leerstand konzen­triert sich auf wirtschaft­liche schwache Regio­nen. Die Leerstands­quote liegt in Ostdeut­sch­land etwa beim Doppelten des Westni­veaus (vgl. BBSR 2014, Daten­re­port 2018). Das ist die eine Seite.

Auf der anderen Seite geht es um Eigentum, Preise und Geld. In der volks­wirt­schaft­li­chen Vermö­gens­bi­lanz Deutsch­lands bildeten die Wohnbauten im Jahr 2017 mit 5,2 Billi­onen Euro Netto­an­la­ge­ver­mögen mehr als die Hälfte aller Sachan­lagen von insge­samt 9,8 Billi­onen Euro (Bundes­bank/­Sta­tis­ti­sches Bundesamt 2018). Nicht­wohn­bauten schlugen mit 3,3 Billi­onen zu Buche. Unter Berück­sich­ti­gung der Preise für Grund und Boden bilden die Immobi­li­en­ver­mögen mit 12,5 Billi­onen Euro fast 84 Prozent des gesamten Sachver­mö­gens von fast 15 Billi­onen Euro. Mit Angaben wie diesen wirbt die Immobi­li­en­wirt­schaft gern für ihre große volks­wirt­schaft­liche Bedeu­tung (Wirtschafts­faktor Immobi­lien 2017).

Gut 45 Prozent der Wohnungen werden von den Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tü­mern selbst genutzt, so dass die Wohnmiet­quote bezogen auf die Anzahl der Haushalte bei knapp 55 Prozent liegt. Die höchste Mietquote gibt es mit fast 85 Prozent in Berlin und die niedrigste mit 37 Prozent im Saarland. Eigen­tü­mer­haus­halte werden im Durch­schnitt von 2,4 Personen je Wohnung bewohnt, Mieter­haus­halte nur von 1,8 Personen je Wohnung. Deshalb lebt bundes­weit etwas über die Hälfte der Bevöl­ke­rung im selbst genutzten Wohnei­gen­tum. Im Durch­schnitt hat eine Eigen­tü­mer­woh­nung 119 Quadrat­meter Wohnfläche, eine Mietwoh­nung knapp 71 Quadrat­me­ter. Die Wohnfläche pro Person ist in Eigen­tü­mer­haus­halten deutlich größer: 50,4 zu 38,0 Quadrat­meter in Mieter­haus­hal­ten. Der Mieteran­teil liegt bei Haushalten mit geringem Äquiva­lenzein­kommen wesent­lich höher als bei Haushalten mit hohem Äquiva­lenzein­kommen (über 200 Prozent des Medians = 41.300 EUR). Die gegebene Einkom­mens- und Vermö­gens­ver­tei­lung korre­spon­diert zuneh­mend mit der Wohnform.

Laut amtli­cher Statistik gehören 65 Prozent aller Mietwoh­nungen Privat­ver­mie­tern. Privat­wirt­schaft­liche Unter­nehmen halten 13 Prozent des Mietwoh­nungs­be­standes, kommu­nale Wohnungs­un­ter­nehmen noch 11 Prozent, Wohnungs­ge­nos­sen­schaften kommen auf 9 Prozent. Die restli­chen 2 Prozent des Mietwoh­nungs­marktes entfallen auf Bund, Länder und „Orga­ni­sa­ti­onen ohne Erwerbs­zweck“ (Bundes­re­gie­rung 2017b). Der Anteil der Privat­ver­mieter ist in ländli­chen Regionen und kleinen Städten sowie in den alten Bundes­län­dern deutlich höher als im Osten und in den Metro­polen, wo privat­wirt­schaft­liche Unter­nehmen und öffent­liche Unter­nehmen stärker vertreten sind.

Die Immobi­li­en­lobby betont immer wieder, dass 80,6 Prozent der Wohnungen im Besitz von Einze­lei­gen­tü­mern sind (Haus und Grund 2018) – aber das ist bewusst und grob irrefüh­rend (Memorandum 2019). Wie das Vermögen insge­samt, so ist auch das Immobi­li­en­ver­mögen sehr ungleich verteilt (Bundes­bank 2016, Bach/­Po­pi­en/Thie­mann 2014). Bei den meisten Haushalten besteht das Immobi­li­en­ver­mögen nur aus dem Haupt­wohn­sitz. Nur etwa 20 Prozent aller Haushalte verfügt über andere Immobi­lien wie Mietwoh­nungen oder Grund­s­tü­cke. Die Kredit­be­las­tung des Immobi­li­en­ver­mö­gens der privaten Haushalte ist dabei relativ gering: im Durch­schnitt liegt sie unter 20 Prozent (Bundes­bank 2016, Bach/­Po­pi­en/Thie­mann 2014) – ganz anders als bei den Unter­nehmen im Immobi­li­en­ge­schäft, die zumeist hoch verschuldet sind.

Nur eine kleine Gruppe von privaten Haushalten erhält relevante Einkommen durch Vermie­tung oder Verpach­tung aller Art. Die Daten des Sozio-­öko­no­mi­schen Panels für das Jahr 2015 weisen hier aus, dass überhaupt nur 9 Prozent aller Haushalte (= 3,9 Milli­onen) solche Einnahmen aus Immobi­li­en­be­sitz erzielen konnten, die sich auf insge­samt 55 Milli­arden Euro beliefen; nach Abzug der Kosten verbleiben noch etwa 34 Milli­arden Euro. Aller­dings machten 7,4 Prozent dieser privaten Klein­ver­mieter mit ihrem Eigentum nur Verluste. Weitere 45,3 Prozent kamen auf Einnahmen von nicht einmal 5.000 Euro (netto) pro Jahr. Nur 19,1 Prozent hatten Einnahmen aus Vermie­tung und Verpach­tung von mehr als 10.000 Euro pro Jahr – aber auf diese letzte Gruppe von 750.000 Haushalten entfiel mehr als 2/3 aller Einnahmen privater Haushalte aus Vermie­tung und Verpach­tung (Wirtschafts­faktor Immobi­lien 2017, vgl. BBSR 2015).

Die größte Einnah­me­quelle aus privater Vermie­tung und Verpach­tung ist die Wohnungs­ver­mie­tung. Die amtliche Statistik spricht hier von „privaten Klein­an­bie­tern“, was nett und persön­lich klingt. Doch sind diese Haushalte nicht nur durch­schnitt­lich deutlich reicher als die meisten Bewoh­ne­rinnen und Bewohner des Landes. Das Wort „klein“ umfasst hier auch für verschie­dene Anbieter sehr Verschie­de­nes: Für einige bedeutet es Verluste; für viele einen Vermö­gens­wert, aus dem sie keine nennens­werten Erträge erzielen können. Nur eine relevante Minder­heit schafft es, ordent­liche Einnahmen aus den Mietob­jekten zu generie­ren.

Das Eigentum an Wohnim­mo­bi­lien mit den dazuge­hö­rigen Praktiken – von der Baupla­nung bis zur Instand­hal­tung, von der Kredit­auf­nahme bis zur Kredit­til­gung, vom Abschluss eines Mietver­trages über die Mietzah­lung der Mieter bis zur Betriebs­kos­te­n­ab­rech­nung der Vermieter – struk­tu­riert den Alltag in allen Teilen der Gesell­schaft, der Eigen­tümer wie der Nichtei­gen­tü­mer. Politisch gesehen bilden das selbst­ge­nutzte Wohnei­gentum und die private Vermie­tung eine reale, wenn auch zuweilen prekäre Basis der Propa­ganda für „Frei­heit durch Eigentum“, für die privat­wirt­schaft­liche Lösung der Wohnungs­frage. Dennoch sollte man nicht den Lobby­or­ga­ni­sa­ti­onen der Immobi­li­en­wirt­schaft aufsitzen und eine Inter­es­sen­ein­heit aller Immobi­li­en­be­sitzer anneh­men. Roman­ti­sche Illusi­onen über eine Lösung der Wohnungs­frage durch engagierte Klein­ei­gen­tümer sind angesichts der Höhe der notwen­digen Inves­ti­ti­onen im Wohnungsbau und der realen Kräfte­ver­hält­nisse auf dem Immobi­li­en­markt offen­sicht­lich unange­bracht.

5. Markt­kon­forme Antworten auf den Wohnungs­mangel

So deutlich die Notlage auf dem Wohnungs­markt auch ist – die Behar­rungs­kräfte in der offizi­ellen Wohnungs­po­litik sind nicht gerin­ger. Inter­es­sen­ge­leitet wird auf ein „Weiter so“ im Korridor der herrschenden Politik gesetzt. Im Kern besteht diese nach wie vor aus einer Kombi­na­tion von staat­li­cher Inves­to­ren­för­de­rung und Armen­für­sorge. An den markt­kon­formen Antworten auf die Wohnungs­krise wird deutlich, was heute auf dem Spiel steht.

Neuer Substan­dard

Eine marktra­di­kale und geradezu nihilis­ti­sche Antwort auf die Wohnungs­krise wäre es, auch weiterhin auf jegliche wirkungs­volle politi­sche Gestal­tung zu verzich­ten. Es ist abzusehen, dass bei einem weiteren Verzicht auf ausrei­chende politi­sche Inter­ven­ti­onen im Wohnungsbau perspek­ti­visch markt­wirt­schaft­liche Lösungen entstehen werden, die auf die Etablie­rung eines neuen Substan­dards hinaus­lau­fen. Gemeint ist damit die bewusste Absen­kung gängiger Flächen- und Ausstat­tungs­stan­dards sowie archi­tek­to­ni­scher und städte­bau­li­cher Ansprüche, um unter markt­wirt­schaft­li­chen Bedin­gungen Wohnraum für dieje­nigen Bevöl­ke­rungs­schichten bereit­zu­stellen, die sich am normalen Wohnungs­markt nicht mehr versorgen können. Ein solcher „Wohnungsbau zweiter Klasse“ würde im Zusam­men­spiel von Markt und residu­alem Sozial­staat den sozialen Brenn­punkten der Zukunft die passende archi­tek­to­ni­sche Form geben: ein neuer Substan­dard in Schlicht­bau­weise, in jeder Hinsicht und auch räumlich isoliert von der besseren Gesell­schaft (Mattern 2016).

Weitere Stärkung der Nachfra­ge­seite: Ausbau der Subjekt­för­de­rung?

Als Siche­rung des Lebens­be­darfs ist die Subjekt­för­de­rung geboten und erfor­der­lich. Die Subjekt­för­de­rung existiert in Deutsch­land in Form des Wohngelds und im Rahmen der Übernahme der Unter­kunfts­kos­ten.2 Bei der wirtschaft­li­chen Stärkung der Nachfra­ge­seite (Subjekt­för­de­rung) handelt es sich um eine klassisch liberale Idee. Der Gedanke dahinter ist, bedürf­tige Haushalte durch eine Bezuschus­sung ihrer Zahlungs­kraft markt­gängig zu machen. Die Wohnungs­ver­sor­gung selbst bleibt den Markt­kräften überlas­sen. Statt bezahl­baren Wohnraum zu schaffen und so zu einer Entspan­nung des Markts beizu­tragen, werden die aufgrund der Markt­enge steigenden Mieten subven­tio­niert. Die im Rahmen der Subjekt­för­de­rung aufge­wandten Mittel landen dabei direkt in den Taschen der Immobi­li­e­nei­gen­tü­me­rinnen und -eigen­tü­mer. Dennoch wird sie heute partei­über­grei­fend als geeig­netes und vorran­giges Mittel gegen steigende Mieten gehan­delt.

Aller­dings ist es über die Subjekt­för­de­rung kaum möglich, den Wohnungs­neubau anzukur­beln. Dafür wäre es nämlich nötig, die zahlungs­schwa­chen Haushalte in einem solchen Umfang zu subven­tio­nieren, dass deren Zahlungs­kraft ausreicht, um die Einstiegs­mieten im freifi­nan­zierten Wohnungs­neubau zu bezahlen . Das wäre schlichtweg nicht finan­zier­bar.

Eine weitere Möglich­keit zur Stärkung der Nachfra­ge­seite ist die Eigen­heim­zu­lage. Sie folgt einer klassisch konser­va­tiven Program­matik, die auf die Bildung von selbst genutztem Wohnei­gentum durch staat­liche Subven­tio­nie­rung abzielt. Der gleichen Logik folgt das 2018 neu einge­führte „Baukin­der­geld“. Dessen erste Bilanz fällt ernüch­ternd aus: Im ersten Jahr wurde es tatsäch­lich nur in 12,3 Prozent der Fälle für einen Neubau, aber in 87,7 Prozent für den Erwerb von Bestand­s­im­mo­bi­lien genutzt (Lay, 2019).

Das alte Modell der Objekt­för­de­rung neu aufge­legt: Private fördern

Die Förde­rung von Bauherren über Zuschüsse, verbil­ligte Darlehen und erhöhte Abschrei­bungen ist die in Deutsch­land über viele Jahre prakti­zierte Form der Objekt­för­de­rung, d.h. der Förde­rung eines erwei­terten Angebots an bezahl­barem Wohnraum. Im Gegenzug zu dieser Förde­rung wurden Mietpreis- und Belegungs­bin­dungen für einen definierten Zeitraum quasi erkauft. Der Bundes­ge­richtshof hat Anfang Februar 2019 klarge­stellt, dass eine unbefris­tete Bindung im Rahmen des Förder­mo­dells nicht möglich ist (Bundes­ge­richtshof 2019).

Dieses Förder­mo­dell hat eine gewisse Wirkung erreicht. Aller­dings verschwinden die veraus­gabten öffent­li­chen Gelder dauer­haft in den Taschen zumeist privater Bauherren, während die Mietpreis- und Belegungs­bin­dungen nur tempo­rärer Natur waren. Leider schreiben viele der aktuellen Vorschläge zum „sozi­alen Wohnungsbau“ die Fehler dieses markt­be­glei­tenden Förder­mo­dells mit befris­teter Sozial­bin­dung fort. Die auslau­fenden Sozial­bin­dungen sind aber kein Fehler des Systems – das System ist der Fehler.

6. Eine Chance, keine Insel der Seeli­gen: Kommu­nale Wohnungs­un­ter­nehmen

Beson­dere Hoffnungen haben sich in den letzten Jahren an die Aktivität von kommu­nalen und genos­sen­schaft­li­chen Wohnungs­un­ter­nehmen geknüpft. Sie bringen es zusammen auf knapp 20 Prozent des Mietwoh­nungs­mark­tes. Gern werden diese Unter­nehmen als „gemein­wohlo­ri­en­tiert“ zusam­men­ge­fasst und den „gewin­n­o­ri­en­tierten“ Unter­nehmen gegen­über­ge­stellt. Die in den vergan­genen Jahren im Umfeld der Grünen und der LINKEN disku­tierte „neue Gemein­nüt­zig­keit“ setzt dabei auf eine steuer­liche Förde­rung, um soziale Verwer­fungen auf dem Wohnungs­markt zu verhin­dern (Holm/Hor­litz/Jensen 2015, Kuhner­t/Leps 2015, Holm/Hor­litz/Jensen 2017). Verschie­dene Initia­tiven versu­chen, eine Gemein­wohlo­ri­en­tie­rung in Unter­neh­mens­zielen festzu­schreiben und künftige Priva­ti­sie­rungen durch juris­ti­sche Konstruk­ti­onen auszu­schließen (Schöning u.a. 2017).

Aber so einfach ist es nicht. Genos­sen­schaften sind ihrem Anspruch nach vor allem ihren Mitglie­dern verpflich­tet. Öffent­liche Unter­nehmen können sozialen, ökolo­gi­schen und regio­nalen Erfor­der­nissen Rechnung tragen. Ihre Unter­neh­mens­ziele ergeben sich aber immer aus den politi­schen Kräfte­ver­hält­nissen, so wie sie sind. Als 2018 die LINKEN in Bochum den Antrag stellten, das mehrheit­lich kommu­nale Wohnungs­un­ter­nehmen VBW auf gemein­nüt­zige Ziele zu verpflichten, wurde dieser Antrag von allen anderen Parteien im Stadtrat abgelehnt (Mieter­verein Bochum 2018).

Es geht dabei nicht allein um die mehr oder weniger guten Absichten von Inves­toren und Eigen­tü­mern. Zunächst einmal brauchen kommu­nale Wohnungs­un­ter­nehmen ihre Einnahmen zur Deckung der Bewirt­schaf­tungs­kos­ten. Eine Auswer­tung der Jahres­ab­sch­lüsse der Berliner Landes­woh­nungs­un­ter­nehmen zeigt: Die Hoffnungen, das markt­ferne Segment durch Steuer­sen­kungen im Rahmen einer „neuen Gemein­nüt­zig­keit“ zu beleben, sind nicht gut begrün­det. Die kommu­nalen – oder in Berlin landes­ei­genen – Wohnungs­un­ter­nehmen zahlen schon heute wenig Steuern. Der konstant größte Kosten­punkt sind die Aufwen­dungen für Liefe­rungen und Leistungen (z.B. Instand­hal­tungs­auf­wen­dungen) von etwa 40 Prozent des Gesam­t­er­träge (Gerhardt 2020). Der Perso­na­l­auf­wand nahm seit 2010 etwas zu und liegt inzwi­schen bei fast 12 Prozent. Die Abschrei­bungen schwanken um 15 Prozent des Gesam­t­er­trags. Deutlich zurück­ge­gangen sind die sonstigen Aufwen­dungen (seit 2010) und die Brutto-­Zins­zah­lungen (seit 2012): Hier wirken sich vor allem die gesun­kenen Zinsen aus. Die Fremd­ka­pi­ta­l­quote, eng definiert als Anteil der Verbind­lich­keiten an der Bilanz­summe, hat sich über die letzten Jahre wenig bewegt: Sie lag im Jahr 2000 für die 6 LWUs – die heute noch öffent­li­chen Gesell­schaften – bei 69 Prozent, stieg zwischen­zeit­lich bis auf 70-71 Prozent und liegt aktuell bei knapp 68 Prozent.

Der wichtigste Posten bei den Einnahmen sind die Mieten. Die Mieten der Berliner landes­ei­genen Wohnungs­un­ter­nehmen liegen dabei durchaus unter dem Markt­ni­veau (s. Tabelle 2). Insoweit kommen die Gesell­schaften ihrem sozialen Auftrag nach. Es zeigt aber auch, dass sie der Markt­ent­wick­lung – mit einem gewissen Abstand – folgen.

Im Ergebnis sind die Jahres­über­schüsse der Landes­woh­nungs­un­ter­nehmen massiv gewach­sen: von weniger als 5 Prozent des Gesam­t­er­trags im Jahr 2006 auf etwa 15 Prozent im Durch­schnitt der letzten 6 Jahre. Forts­etzen wird sich dieses Gewinn­wachstum nicht: Ein weiteres Sinken der Zinsen ist kaum möglich. Die Fremd­ka­pi­ta­l­quote steigt bei einigen LWU zur Finan­zie­rung von Inves­ti­ti­onen bereits wieder an. Und die Erträge werden – auch dank Mieten­de­ckel! – in den nächsten Jahren nicht deutlich steigen, zumal Inves­ti­ti­onen in den Neubau erst nach Fertig­stel­lung (also nach einigen Jahren) zu Erträgen führen.

Im Übrigen heißt auch ein regel­mä­ßiger Jahres­über­schuss nicht, dass die Unter­nehmen Geld übrig haben. Die Tilgung von Krediten und die Aufwen­dungen für Inves­ti­ti­onen zehren einen Gewinn rasch auf. Jede Aufnahme von Krediten bringt künftige regel­mä­ßige Zahlungs­ver­pflich­tungen gegen­über den Gläubi­gern mit sich: Zins und Tilgung; ersterer in der Gewinn- und Verlust­rech­nung, die zweite in der Kapita­l­fluss­rech­nung notiert. Reserven für eine große Neubauof­fen­sive sind in den Bilanzen der Berliner Landes­woh­nungs­un­ter­nehmen nicht zu sehen. Eine Kompro­miss­lö­sung auf Landes­ebene kann nur in einer Zufüh­rung von Eigen­ka­pital durch den Eigen­tümer – das Land Berlin – beste­hen.

Gemessen an den gewach­senen Aufgaben gilt: Kommu­nale Wohnungs­un­ter­nehmen sind keine Inseln der Seeligen im rauen kapita­lis­ti­schen Meer. Es gibt keine solchen Inseln. Dennoch ist Joscha Metzger und Sebas­tian Schipper zuzustim­men: „Die umfang­reichsten Möglich­keiten für eine postneo­li­be­rale Wende in der lokalen Wohnungs­po­litik liegen im Bereich des kommu­nalen Eigen­tums.“(Metzger/­Schipper, 204) Im Bereich des kommu­nalen Eigen­tums gibt es wenigs­tens die Möglich­keit, die Unter­neh­mens­po­litik demokra­tisch zu kontrol­lieren und zu beein­flus­sen.

7. Eine Alter­na­tive: Öffent­liche Inves­ti­ti­onen für einen neuen kommu­nalen Wohnungsbau

Als Antwort auf die Wohnungs­frage ist eine Wohnungs­po­litik nötig, die die Wohnbe­din­gungen für breite Bevöl­ke­rungs­schichten verbes­sert. Es geht nicht bloß um eine Versor­gung „einkom­mens­schwa­cher Haushalte“, die von der Politik als Problem­gruppen definiert und beson­ders betreut werden. Im Gegen­teil: Ein Ziel muss es sein, als Schritt zur Bekämp­fung der Armut die Isola­tion der Armen zu verhin­dern. Der Aufbau eines öffent­li­chen Wohnungs­be­stands zielt auf einen Ausbau des Sozial­staats. Er richtet sich gegen den neoli­be­ralen Abbau des Sozial­staats zu einer Armen­be­treuung wie gegen die Ablösung staat­li­cher Verant­wor­tung durch private Initia­tiven oder Wohltä­tig­keit. Dabei gilt: Ein großes Problem braucht große Lösun­gen.

Weil nur durch ein vergrö­ßertes Angebot der Druck der Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer auf die Miete­rinnen und Mieter vermin­dert werden kann, bedarf es einer neuen Objekt­för­de­rung, also des Einsatzes staat­li­cher Gelder für die Errich­tung neuer, guter und bezahl­barer Wohnun­gen. Die Subjekt­för­de­rung (Kosten der Unter­kunft, Wohngeld) ist nötig. Sie allein kann aber das Wohnungs­pro­blem nicht lösen.

Billig sind gute Wohnungen nie. Die Kosten im Wohnungsbau hängen von vielen Faktoren ab: amtli­chen Bauvor­schriften, der Quali­täts­ent­wick­lung, der Produk­ti­vität im Bauge­werbe, den Boden­prei­sen. Doch, wie im MEMORANDUM 2018 gezeigt, lassen sich durch öffent­li­chen Wohnungsbau die zu veran­schla­genden Mieten drastisch senken: Die öffent­liche Hand muss weder hohe Zinsen zahlen noch eine hohe Rendite erzie­len. Zudem kann öffent­li­cher Wohnungsbau durch den Aufbau entspre­chender Kapazi­täten im kosten­güns­tigen seriellen Wohnungsbau die Baukosten deutlich senken. Mieten im Neubau unter 7 Euro pro Quadrat­meter sind machbar – statt 11 Euro oder mehr pro Quadrat­meter im freifi­nan­zierten, rendi­te­o­ri­en­tierten Wohnungs­bau. Das setzt ein langfristig angelegtes Programm für einen neuen kommu­nalen Wohnungsbau voraus. Ein neuer, nachhal­tiger Geschoss­woh­nungsbau würde den Aufbau und die stetige Auslas­tung entspre­chender Kapazi­täten in der Bauin­dus­trie und damit auch entspre­chende Kosten­sen­kungen ermög­li­chen, ohne Abstriche an der Wohnqua­lität (vgl. BBSR 2017c). Ein kommu­naler Wohnungsbau ist die Antwort auf die beiden Engpässe, mit denen sich die Politik heute entschul­digt: die hohen Bauland­preise und die Auslas­tung der Bauun­ter­neh­men. Das zeigen auch die folgenden Szena­rien.

Eine soziale Lösung der Wohnungs­frage muss also die Eigen­tums­frage ernst nehmen: Öffent­lich bauen statt Private fördern! Es dürfen nicht wieder private Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer beschenkt werden, wobei die Belegungs­bin­dungen und Mietgrenzen ledig­lich einen befris­teten Kolla­te­ral­nutzen darstel­len. Öffent­liche Aufgaben gehören in die öffent­liche Hand. Deshalb sind öffent­liche Gelder in den öffent­li­chen Wohnungs­un­ter­nehmen zum Neubau guter Wohnungen einzu­setzen, die dauer­haft in öffent­li­chem Eigentum verbleiben und damit einer politi­schen, demokra­ti­schen Kontrolle zugäng­lich sind. Die kommu­nale Selbst­ver­wal­tung sollte durch Formen der Mieter­mit­be­stim­mung ergänzt werden.

Inves­ti­ti­ons­steu­e­rung kann nicht im luftleeren Raum existieren, sie muss materiell unter­füt­tert sein. Um die beste­hende Ungleich­heit in der kommu­nalen Finanz­ausstat­tung nicht zu verstärken, ist die Finan­zie­rung durch Bund und Länder sicher­zu­stellen (MEMORANDUM 2018, Dulli­en/­Krebs 2020). Angesichts massiver regio­naler Ungleich­ge­wichte muss der Vertei­lungs­sch­lüssel angepasst werden, um dem Verfas­sungs­auf­trag zur Herstel­lung gleich­wer­tiger Lebens­ver­hält­nisse wieder Geltung verschaf­fen. Eine solche Verän­de­rung wird nur durch eine demokra­ti­sche Verän­de­rung der Kräfte­ver­hält­nisse, nicht durch Lobby­ismus oder medien­wirk­same Symbol­po­litik umgesetzt werden. Ebenso wie im Bereich der Umwelt­po­litik (Energie­wende, Verkehrs­wende) handelt es sich um einen langfris­tigen Prozess.

Als erster Schritt ist ein Sofort­pro­gramm zur Errich­tung von 100.000 neuen Wohnungen pro Jahr im öffent­li­chen Eigentum nötig. Ein solches Programm ist durchaus machbar: Das nötige Inves­ti­ti­ons­vo­lumen von 18 Milli­arden Euro kann zu 40 Prozent – etwa 7 Milli­arden Euro – von der öffent­li­chen Hand direkt aufge­bracht werden. Die verblei­benden 60 Prozent sollten kredit­fi­nan­ziert gedeckt und möglichst von öffent­li­chen Inves­ti­ti­ons­banken akqui­riert und bereit­ge­stellt werden.

Dieses Programm hat die Arbeits­gruppe Alter­na­tive Wirtschafts­po­litik erstmals im MEMOM­RANDUM 2018 vorge­stellt und anschlie­ßend weiter ausge­baut. Leider zeigten sich einige politi­sche Adres­saten erschro­cken über die Aussicht auf langfris­tige staat­liche Inter­ven­ti­onen im Umfang von mehreren Milli­arden Euro jährlich. Nachhal­tige Verän­de­rungen auf dem Wohnungs­markt lassen sich aber nur mit großen öffent­li­chen Wohnungs­un­ter­nehmen herbei­füh­ren. Großor­ga­ni­sa­ti­onen sind bürokra­tisch. Sie demokra­tisch zu kontrol­lieren ist schwierig, erfor­dert Ressourcen und Aufklä­rung. Die Alter­na­tive wäre aber, den Markt entscheiden zu lassen. Das ist die größere Gefahr.

Sebas­tian Gerhardt , Jahrgang 1968, lebt und arbeitet als freier Autor (https://planwirtschaft.works) und Bildungs­re­fe­rent in Berlin. Seit 2017 in der Arbeits­gruppe Alter­na­tive Wirtschafts­po­li­tik. Sein Geld verdient er mit Ausstel­lungs­füh­rungen in der Topogra­phie des Terrors und im Deutsch-Rus­si­schen Museum Berlin-­Ka­rls­horst. Aktiv in der Initia­tive „Geschichte wird gemacht“-Netz­werk für faire Arbeits­be­din­gungen in Museen und Gedenk­stätten (https://geschichte-wird-gemacht.org).

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Schöning, Barbara u.a. (Hg.) 2017: Wohnraum für alle?! Perspek­tiven für Planung, Politik und Archi­tektur, Biele­feld 2017.

Riess­land, B. (2014): Das öster­rei­chi­sche Wohnungs­markt­mo­dell – der Versuch einer effizi­enten Markt­steu­e­rung, in: Kurswechsel, Nr. 3/2014.

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Vogel, H.-J. (2017): Die verdrängte Heraus­for­de­rung der steigenden Bauland­preise, Süddeut­sche Zeitung, 11.11.2017.

Weber, Peter (2018): Mittel und Wege landes­recht­li­chen Mietpreis­rechts in angespannten Wohnungs­märkten, Juris­ten­Zei­tung, 73 (2018) / Heft 21, S. 1022-1029, Tübin­gen.

Wirtschafts­faktor Immobi­lien 2017: https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/daten-der-immobilienwirtschaft/.

Anmerkungen:

1 S. dazu die Beiträge von Zado und Kühl sowie die Dokumen­ta­tion der Rechts­gut­achten in diesem Heft.

2 S. dazu den Beitrag von Rudnik in diesem Heft.

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